珠江股份:海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告

目 录

声 明 ...... 1
资产评估报告摘要 ......2
资产评估报告正文 ......7
一、绪言 ......7
二、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定其他评估报告
使用者 ......7
三、评估目的 ...... 14
四、评估对象和评估范围 ...... 1 5
五、价值类型及其定义 ......24
六、评估基准日 ......25
七、评估依据 ...... 25
八、评估方法 ...... 30
九、评估程序实施过程和情况 ......36
十、评估假设 ...... 38
十一、评估结论 ......41
十二、特别事项说明 ...... 44
十三、评估报告使用限制说明 ......48
十四、资产评估报告日 ......48
十五、签字盖章 ......49
资产评估书附件目录 ...... 50
海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查。
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海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自财兴资评字（2024）第 213 号资产评估报告，欲了解本评
估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司接受海南珠江国际置业有限公司的委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序及公认的评估方法（资产基础法、收益法），并结合委估对象的实际情况，对三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值进行了资产评估工作，将其于评估基准日所表现的市场价值作出了公允反映。
委托人：海南珠江国际置业有限公司（以下亦简称“委托人”）。
被评估单位：三亚珠江温泉度假区有限公司（以下亦简称“三亚温泉公司”）。
经济行为文件：根据委托人提供的《房地产业务管理委员会会议纪要》（珠实集会〔2021〕77 号），会议研究了战略发展部关于三亚南田度假区盘活方案的请示，启动对该项目资产盘活涉及的资产价值评估工作。
评估目的：本次资产评估是应海南珠江国际置业有限公司的委托，为海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司拟进行股权转让而对三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益进行评估，为其提供评估基准日时市场价值参考依据。
评估对象：三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值。
评估范围：为评估目的所涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司在评估基准日 2023年 12 月 31 日的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负
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海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
债。按照委托人提供的经审计后的会计报表反映，三亚珠江温泉度假区有限公司总资
产账面价值合计为 20,224.37 万元 ，负债账面价值合计为 4,065.50 万元，股东权益账
面价值为 16,158.87 万元。
价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。市场价值系指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
评估基准日：2023 年 12 月 31 日。
评估方法：资产基础法、收益法。
评估结论：
广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、客观的原则，按照必要的评估程序，对三亚珠江温泉度假区有限公司在评
估基准日 2023 年 12 月 31 日的股东全部权益进行了评估。本次评估采用资产基础法
结论，评估结果如下：
于评估基准日 2023 年 12 月 31 日时，三亚珠江温泉度假区有限公司全部资产账
面值为 20,224.37 万元，评估值为 71,979.48 万元，评估增值 51,755.10 万元，增幅
255.90%；负债账面值为 4,065.50 万元，评估值为 4,065.50 万元，无增减；股东权益（净资产）账面值为人民币 16,158.87 万元，评估值为 67,913.97 万元，评估增值51,755.10 万元，增幅 320.29%。（详见资产评估结果汇总表及评估明细表）
资产评估结果汇总表
评估基准日：2023 年 12 月 31 日
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 10,381.90 43,910.02 33,528.12 322.95
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海南珠江国际置业有限公司、广州珠江城市管理服务集团股份有限公司
拟进行股权转让涉及的三亚珠江温泉度假区有限公司股东全部权益价值资产评估报告
被评估单位名称：三亚珠江温泉度假区有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
非流动资产 2 9,842.47 28,069.45 18,226.98 185.19
其中：债权投资 3 - - -
其他债权投资 4 - - -
长期应收款 5 - - -
长期股权投资 6 - - -
其他权益工具投资 7 - - -
其他非流动金融资产 8 - - -
投资性房地产 9 - - -
固定资产 10 9,842.47 28,069.45 18,226.98 185.19
在建工程 11 - - -
生产性生物资产 12 - - -
油气资产 13 - - -
使用权资产 14 - - -
无形资产