华阳新材:土估[2024]第023号晋源晋祠路三段12557.89㎡

备案号：1420324DA0020
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土地估价报告
项 目 名 称：太原化工股份有限公司位于晋源区晋祠路三段 95 号一宗国有工业用地使用权转让价格评估
受托估价单位：山西华诚房地产评估有限公司
土地估价报告编号：晋华土估报字[2024]第 023 号
提交估价报告日期：2024 年 10 月 19 日
估价报告备案日期：2024 年 10 月 23 日

土地估价报告
估价项目名称：太原化工股份有限公司位于晋源区晋祠路三
段 95 号一宗国有工业用地使用权转让价格
评估
受托估价单位：山西华诚房地产评估有限公司
土地估价报告编号：晋华土估报字[2024]第 023 号
电子备案号：1420324DA0020
提交估价报告日期：二〇二四年十月十九日

土地估价报告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
太原化工股份有限公司位于晋源区晋祠路三段 95 号一宗国有工业用地使用权转让价格评估。
二、委托估价方
名 称：山西华阳新材料股份有限公司
三、估价目的
本次估价目的是为委托方土地使用权转让提供参考依据。
四、估价期日
二零二四年九月三十日
五、估价日期
二零二四年九月三十日至二零二四年十月十九日
六、地价定义
本次估价对象位于太原市晋源区。至估价期日，其所有权属于国家，此次评估设定估价对象土地的权利状况为：国有出让工业用地，无抵押权、地役权等他项权利限制。
估价对象具体设定条件如下：
（一）用途设定：根据估价对象《国有土地使用证》以及《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2017）、《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的规定，此次估价土地使用权登记用途为工业用地，本次估价设定用途为工业用地。
电话：0351—8268837 第 1 页

第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
名称：山西华阳新材料股份有限公司
类型：其他股份有限公司（上市）
住所：山西转型综合改革示范区科技创新城正阳街 87 号（一照多址）
法人代表人：梁昌春
注册资本：伍亿壹仟肆佰肆拾万零贰仟零贰拾伍圆整
成立日期：1999 年 02 月 26 日
山西华阳新材料股份有限公司曾用名为太原化工股份有限公司。
二、估价对象
待估宗地为山西华阳新材料股份有限公司位于晋祠路三段 95 号的 1 宗
国有工业用地，土地面积为 12557.89 平方米（18.84 亩），土地所有权归国家所有，登记用途为工业用地，本次估价对象仅为土地使用权，不包含其他费用。
三、估价对象概况
1、土地权属状况
至估价期日，估价对象已办理国有土地使用证，土地使用权人为太原化工股份有限公司；坐落为晋祠路三段 95 号；地类（用途）为工业；使用权
类型为出让；终止日期为 2049 年 10 月；使用权面积为 12557.89 平方米；
四至为东、西、北至太原化学工业集团有限公司；其他登记状况见下表：
序号 土地证号 地号 图号 使用权面积（㎡）
1 并政地国用（2006）第 30502050 52101624、42 12557.89
00244 号
详细情况见报告后附件。
2、土地权利状况

待估宗地土地所有权为国家所有，至估价期日的权利人为太原化工股份有限公司，剩余土地使用期限为 25.08 年，至估价期日，待估宗地上无抵押权、租赁权等他项权利，土地权属清楚，无纠纷。
3、土地利用状况
经估价人员实地查勘，待估宗地上有少量废弃厂房。
四、影响地价的因素说明
（一）一般因素
1、城市资源状况
太原是山西的省会，位于省境中央，太原盆地北端，地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处，是全省政治、经济、文化的中心。
2022 年末全市常住人口为 5435011 人，比上年增加 44054 人，增长
0.82%。2022 年末全市常住人口中，出生人口 39487 人，比上年减少 2158
人；出生率为 7.29‰，比上年下降 0.54 个千分点。死亡人口 33863 人，比
上年增加 2896 人；死亡率为 6.26‰，比上年上升 0.44‰。人口自然增长率为 1.04‰，比上年下降 0.97‰。
太原矿物资源蕴藏丰富，品种很多。主要金属矿有铁、锰、铜、铅、铝等，非金属矿有煤、石膏、硫磺、钒、硝石、粘土、石英、石灰石、白云石等。在众多的矿产中，以煤、铁、石膏为最。
太原水资源分为地表水和地下水两部分。地表水包括地面经流（含污水）和容水（指区外流入本区的地表水）两个方面。据勘测，地面经流量为 2.27亿立方米，容水量汾河供水 1.57 亿立方米，潇河和其它河渠供水 0.11 亿立方米。地表水量共 3.95 亿立方米。地下水可开采量为 5.16 亿立方米。
2、经济发展状况

2023 年全市实现地区生产总值(GDP)5573.74 亿元,比上年增长 3.8%。
其中:第一产业增加值45.98亿元,下降3.9%;第二产业增加值2341.68亿元，增长 2.2%;第三产业增加值 3186.08 亿元，增长 4.8%。三次产业增加值占地区生产总值的比重为 0.8%、42.1%、57.1%，第二产业、第三产业分别拉动
经济增长 0.86 和 2.98 个百分点。人均地区生产总值 102370 元，按 2023 年
平均汇率计算为 14527 美元。
居民消费价格比上年下降 0.3%。其中:食品烟酒价格下降 0.5%，医疗保健价格上涨 1.1%，教育文化和娱乐价格下降 0.7%，衣着价格上涨 0.1%，其他用品和服务价格上涨 2.1%，生活用品及服务价格上涨 0.8%，居住价格下降 0.4%，交通和通信价格下降 1.6%。
3、不动产制度与不动产市场
不动产制度
从 2022 年开始，太原再次进入政策利好期，解除限购，存量房、新房利率下降，降低首付，放宽公积金认定标准，政策扶持力度不断加大。目前，太原首套房首付比例 15%，二套房首付比例 25%，公积金贷款利率分别调整为 2.35%和 2.85%。公积金认定标准放宽、取消“商转公”时间限制；出台以旧换新政策，推动一二手房联动。但目前来看，新政对地产销售带动效果较弱。本轮调整行业整体处于下行周期，政策落地见效尚需时间，市场仍然处于缓慢修复阶段，预计后期利好政策将持续发力。
2024 年 9 月山西省住建厅等 7 部门日前联合印发《山西省进一步促进
房地产市场平稳健康发展若干措施》，以 17 条措施统筹住房存量和增量两个关系，调整优化房地产市场政策，更好满足城乡居民刚性和改善性住房需求。
《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》要求加大住房公积金支持力度。缴存职工使用公积金贷款购买自住商品房的，首套住房和
电话：0351—8268837 第 7 页
二套住房最低首付款比例均为 20%，购买保障性住房的，最低首付款比例为
15%。下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，自 2024 年 5 月 18 日起，
5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为
2.35%和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款
利率分别调整为不低于 2.775%和 3.325%。
支持开展住房“以旧换新”活动。凡在同一设区城市范围内具有出售自有存量住房，购买新房意愿的群众，可享受“以旧换新”服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险。各市政府要搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接合作平台，支持开发企业、经纪机构提供优质服务，合理降低费用，积极引导交易双方共同承担经纪服
务费用，支持购房家庭“以旧换新”。2025 年 12 月 31 日前，对出售自有住
房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
对于国有土地上房屋征收、城中村改造中涉及宅基地和房屋补偿安置的，征收人可将补偿以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行购买统一搭建的“房源超市”内的商品房。房票实行实名制，房票持有人为被征收人；被征收人选择房票安置的，各市政府可给予一定的奖励；被征收人可使用房票为其本人及配偶、父母、子女等直系亲属购买新建商品房（含住宅、商业、办公、车位等）、配售型保障性住房等。
房地产市场
2024年上半年，太原市商品房成交面积158.42万平方米，同比下降27%；
成交金额 197.32 亿元，同比下降 22%；成交均价 12343 元/平方米，同比上
涨 6%，价涨量跌的原因基于市场中高端项目比例大，市场均价呈结构性上涨。在住宅市场方面，2024 年上半年住宅成交 154.88 万平方米，同比下降
电话：0351—8268837 第 8 页
26%。公寓市场自 2013 年以来首次无供应，成交量断崖式下滑，仅为 1.10万平方米，同比下降 59%，处历史最低值，成交价格 9187 元/平方米。目前，在售公寓项目处于持销期，大部分项目价格在 8000 元/平方米以下，各项目均处于低价促销阶段。
太原房地产市场三居产品占比在不断提升。2024 年上半年，二居产品占比下降至 10%，三居产品占比提升至 79%，其中，经济型三居占据市场主力，占比 43%。与此同时，三居产品出现两极分化的现象，一方面，刚需客户追求低价，三居产品面积段、总价段不断下探，经济性三居产品面积段由
120-130 平方米下探至 100-110 平方米，总价段由 100-140 万元，下探至 100
万元以下，而改善客户更追求舒适度，面积段 160 平方米以上大三居及总价段 180 万元以上三居呈现上涨趋势。
土地市场
2024 年上半年，太原土地累计供应 20 宗，面积 48 万平方米，建筑面
积 234 万平方米，同比分别下降 41%、52%和 25%；累计成交土地 16 宗，成
交面积 31 万平方米，建筑面积 135 万平方米，同比分别下降 20%、28%和 3%，
成交楼面地价 2106 元/平方米，同比下降 23%，溢价率 0.5%。
供应及成交地块中，六城区均有土地供应，小店区南城核心板块为主力供求区域，成交地块多为城改用地，且多位于城市环线外围。从拿地房企来看，品牌房企在土地市场几乎难觅身影，竞得人多为本土企业，例如太原市龙城发