棕榈股份:资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
棕榈生态城镇发展股份有限公司
拟以资抵债的方式接收资产所涉及的
位于桂林市阳朔县兴坪镇商业不动产项目
资 产 评 估 报 告
中 联豫评报字【2024】第 008 号
中 联资产评估集团河南有限公司
二〇二四年二月二十八日

目 录

声 明 ...... 1
摘 要 ...... 3
资 产 评 估 报 告...... 6
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评
估报告使用人概况......6
二、评估目的......8
三、评估对象和范围 ......8
四、价值类型......10
五、评估基准日......10
六、评估依据......10
七、评估方法......12
八、评估程序实施过程和情况......12
九、评估假设......15
十、评估结论......16
十一、特别事项说明 ......17
十二、资产评估报告使用限制说明......18
十三、资产评估报告日......20
附 件 ...... 22
中联资产评估集团河南有限公司

声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
三、资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、委托人及产权持有单位所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产清单以及权属证明等资料，已由委托人或产权持有单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
六、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充
中联资产评估集团河南有限公司 第 1 页
分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
九、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
中联资产评估集团河南有限公司 第 2 页

棕榈生态城镇发展股份有限公司
拟以资抵债的方式接收资产所涉及的
位于桂林市阳朔县兴坪镇商业不动产项目
资 产 评 估 报 告
中 联豫评报字【2024】第 008 号
摘 要
中联资产评估集团河南有限公司接受棕榈生态城镇发展股份有限公司的委托，就棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债的方式接收资产之经济行为，对所涉及的商业不动产于评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围为棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债的方式接收桂林棕榈文化旅游投资有限公司持有的位于桂林市阳朔县兴坪镇商业不动产，具体包括位于阳朔·兴坪休闲养生度假区项目（一期）YX090206 地块上的 1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、6#楼、7#楼和 8#楼的部分可售房产，建筑面积合计为 15,825.70 ㎡；以及配套的停
车位 143 个（其中：地上停车位 3 个，地下停车位 140 个）。
评估基准日为 2023 年 12 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，采用收益法得出委估资产于评估基准日评估值为16,390.38 万元。

在使用本评估结论时，提请评估报告使用人关注以下事项：
（一）截止评估基准日，委估资产项目尚未完工，产权持有单位提供了相关土地使用权不动产权证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等权属及工程建设手续资料。产权持有单位承诺委估资产权属归产权持有单位所有，如因上述产权瑕疵事项对房屋建筑物价值产生不利影响，与本次评估机构及其评估专业人员无关。本次评估未考虑此事项对评估值可能产生的影响。
（二）纳入评估范围的不动产尚未取得不动产权证书，对其申报的面积，评估人员进行了抽查核实后以申报面积为准进行了评估，如与实际面积不符，评估结果应根据实际面积进行调整。
（三）本报告评估结论包含增值税，未考虑可能发生的其他交易税费对评估结论的影响。
（四）本报告评估结论所涉及房产的交付标准为满足国家有关商品房建设标准的毛坯房，不含与资产相关的负债。
（五）截止评估基准日，评估对象所在的土地使用权尚处于抵押状态，根据产权持有单位提供的资料，抵押权人为桂林银行股份有限公司
阳朔支行，抵押登记日期为 2018 年 6 月 12 日，债务履行期限为 2018
年 6 月 12 日至 2026 年 6 月 11 日止，本次评估未考虑上述事项可能对
评估结论的影响。
在使用本评估结论时，除上述关注事项外，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，委托人须按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结
果使用有效期一年，即自 2023 年 12 月 31 日至 2024 年 12 月 30 日使用
有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
中联资产评估集团河南有限公司 第 5 页
棕榈生态城镇发展股份有限公司
拟以资抵债的方式接收资产所涉及的
位于桂林市阳朔县兴坪镇商业不动产项目
资 产 评 估 报 告
中 联豫评报字【2024】第 008 号
棕榈生态城镇发展股份有限公司：
中联资产评估集团河南有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债的方式接收资产之经济行为，对所涉及的不动产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次资产评估的委托人为棕榈生态城镇发展股份有限公司，产权持有单位为桂林棕榈文化旅游投资有限公司。
（一）委托人概况
公司名称：棕榈生态城镇发展股份有限公司
注册地址：郑州市郑东新区俊贤路 38 号森大郑东 1 号项目一期 3
号楼 5 层 11 号铺
法定代表人：张其亚
中联资产评估集团河南有限公司 第 6 页
注册资本：181,281.6265 万元
企业类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
成立日期：1993 年 9 月 21 日
营业期限：1993 年 9 月 21 日至无固定期限
统一社会信用代码：9144200061808674XE
经营范围：城镇化建设投资；城镇及城市基础设施的规划设计、配套建设、产业策划运营；生态环境治理、土壤修复、水处理；智能服务；项目投资、投资管理；旅游资源开发；旅游项目策划、投资、建设及管理；游览景区管理（不含自然保护区）；旅游产品开发、生产、销售；休闲产业投资开发；酒店投资及管理；建筑工程、水利水电工程、市政工程、园林绿化工程施工和园林养护；风景园林规划设计、城乡规划设计、旅游规划设计、建筑设计、市政工程设计、园林工程监理；销售：钢材、建材、园林工程材料及园艺用品；房屋销售；房屋出租；建筑工程机械及设备经营租赁；研究、开发、种植、销售园林植物；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营。
（二）产权持有单位概况
公司名称：桂林棕榈文化旅游投资有限公司
注册地址：桂林市阳朔县兴坪镇书家堡村委
法定代表人：曾亮进
注册资本：20,000 万元
企业类型：其他有限责任公司
成立日期：2015 年 3 月 20 日
营业期限：2015 年 3 月 20 日至无固定期限
中联资产评估集团河南有限公司 第 7 页

统一社会信用代码：91450321327410976G
经营范围：房地产开发与销售；旅游景区项目投资开发；文化旅游产业项目投资开发；旅游房地产投资开发；酒店项目投资开发；休闲娱乐项目投资开发；生态农业项目投资开发；国内各类广告制作发布；会议与展览服务；物业管理服务；企业管理信息咨询服务（证券、期货除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
（三）委托人与产权持有单位之间的关系
本次资产评估的委托人为棕榈生态城镇发展股份有限公司，产权持有单位为桂林棕榈文化旅游投资有限公司。产权持有单位为委托人的参股孙公司。
（四）其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。资产评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。