阳光股份:房地产估价报告

房地产估价报告
估价报告编号：深国房评字第 01041912024050001 号
估价项目名称：深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”项目一至七
层整栋（包括地下室和夹层）面积约 176,295.50 平方
米的运营和管理所涉及的改造和装修的市场价值估价
报告
估 价 委 托 人：深圳百纳新业商业管理有限公司
房地产估价机构：深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：李华勇（注册号 4420030055）
李 婷（注册号 4420120218）
估价报告出具日期：二○二四年五月三十一日

致估价委托人函
深圳百纳新业商业管理有限公司：
承蒙委托，我公司对深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”项目一至七层整
栋（包括地下室和夹层）面积约 176,295.50 平方米的运营和管理所涉及的改造和
装修的市场价值进行评估，因委托方拟承接深圳市京基百纳商业管理有限公司承
租“中熙广场”项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理，本次评
估目的是为估价委托人承接“中熙广场”项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）
的运营和管理所涉及的成本支出提供价值参考依据。估价人员经实地查勘和市场
调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用合适的方法进行评定估算，确定估
价对象在价值时点二〇二四年五月二十七日的市场价值总价为￥114,515,056 元，
大写人民币壹亿壹仟肆佰伍拾壹万伍仟零伍拾陆元整。详见下表：
评估结果明细表 币种：人民币
估价对象名称 现状用途 建筑面积 评估总价
（㎡） （元）
深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”
项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）面 商场 176,295.50 114,515,056
积约 176,295.50 平方米的运营和管理所涉
及的改造和装修的市场价值
深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司
二〇二四年五月三十一日

目 录

1 估价师声明 ......1
2 估价假设和限制条件 ......2
3 估价结果报告 ......4
3.1 估价委托人......4
3.2 房地产估价机构......4
3.3 估价目的......4
3.4 估价对象......4
3.5 价值时点......6
3.6 价值类型......6
3.7 估价原则......6
3.8 估价依据......6
3.9 估价方法......7
3.10 估价结果......8
3.11 注册房地产估价师......8
3.12 实地查勘期......8
3.13 估价作业期......8
4 估价技术报告 ......9
4.1 估价对象描述与分析......9
4.2 市场背景描述与分析......10
4.3 估价对象最高最佳利用分析......20
4.4 估价方法适用性分析......20
4.5 估价测算过程...... 21
4.6 估价结果确定...... 26
5 附件......26
1 估价师声明
我们郑重声明：
1.1 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记
载、误导性陈述和重大遗漏。
1.2 估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见
和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
1.3 注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价
委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害
关系人没有偏见。
1.4 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T
50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）及《房地产估
价技术指引》（SZDB/Z 273-2017）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
2 估价假设和限制条件
2.1 一般假设
2.1.1 估价报告中所依据的估价对象的权属、面积、用途等相关信息以估价委托
人及相关当事人提供的《估价委托书》、《中熙广场租赁合同》、《沙井京基百
纳广场平面图》等资料为准。我们在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完
整性且未予以核实的情况下，假定估价对象的权益状况和面积数据等合法、真实、
准确和完整。
2.1.2 我们仅对估价对象的室内外状况进行实地查勘，在无理由怀疑估价对象存
在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定其在房屋安全和
环境污染等方面无重大问题。
2.2 未定事项假设
2.2.1 本估价项目不存在未定事项假设，故估价报告无未定事项假设。
2.3 背离事实假设
2.3.1 本估价项目不存在背离事实假设，故估价报告无未背离事实假设。
2.4 不相一致假设
2.4.1 本估价项目不存在不相一致假设，故估价报告无不相一致假设。
2.5 依据不足假设
2.5.1 本估价项目不存在依据不足假设，故估价报告无依据不足假设。
2.6 估价报告使用限制
2.6.1 本估价报告仅是在报告中说明的假设和限制条件下对估价对象的市场价值
进行评估，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估
价对象权属界定以有关管理部门认定为准。
2.6.2 因委托方拟承接深圳市京基百纳商业管理有限公司承租“中熙广场”项目
一至七层整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理，本估价报告仅为估价委托人
承接“中熙广场”项目一至七层整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理所涉及
的成本支出提供价值参考依据，不对其它用途负责。
2.6.3 本估价报告使用期限为一年，即在估价报告出具日二○二四年五月三十一
日起一年内实现，估价结果可作估价对象于价值时点的市场价值参考，超过一年，
需重新进行评估。
2.6.4 本估价报告的全部或其部分内容未经本公司同意不得发表于任何公开媒
体，报告解释权归本评估公司所有。
2.7 其他需要说明的事项
2.7.1 估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价值。估价时没有考虑
国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和
其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象及其运营者将来
可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的
影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
2.7.2 根据《估价委托书》，估价委托人拟承接深圳市京基百纳商业管理有限公
司承租“中熙广场”项目一至七层整栋(包括地下室和夹层)的运营和管理（租金
按原《中熙广场租赁合同》约定，租赁期可续租至 2038 年 11 月 30 日），由于涉
及深圳市京基百纳商业管理有限公司对上述物业的改造和装修投入,需对涉及的
成本支出进行评估，本次评估中估价委托人可承担的“中熙广场”项目一至七层
整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理所涉及的成本支出为原《中熙广场租赁
合同》剩余租赁期内（14.51 年）的经营净收益。
2.7.3 本次评估中估价对象涉及的建筑面积以《估价委托书》为准。
2.7.4 估价报告中所依据的产权等相关材料由估价委托人及相关当事人提供，如
其提供的资料缺乏合法性、真实性、准确性和完整性或对估价对象有隐瞒重大问
题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。
2.7.5 本报告各项附件为报告的重要组成部分，与报告正文具有同等效力，不可
分割对待。
3 估价结果报告
3.1 估价委托人
名 称：深圳百纳新业商业管理有限公司
3.2 房地产估价机构
名 称：深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司
住 所：深圳市福田区莲花路北公交大厦 1 栋 11 层
法定代表人：杨丽艳
统一社会信用代码：9144030076499288XX
备 案 等 级 ：壹级
证 书 编 号 ：粤房估备字壹 0200008
证书有效期限：2024 年 11 月 30 日止
联 系 人：李华勇
联系电话：0755-83785775
3.3 估价目的
委托方拟承接估价对象，故本次评估目的是为估价委托人承接“中熙广场”项目
一至七层整栋（包括地下室和夹层）的运营和管理所涉及的成本支出提供价值参
考依据。
3.4 估价对象
根据《估价委托书》、《中熙广场租赁合同》、《沙井京基百纳广场平面图》等
资料，以及估价人员现场查勘的情况，可确定如下：
3.4.1 估价对象范围
估价对象为深圳市宝安区沙井街道沙头村“中熙广场”项目一至七层整栋（包括
地下室和夹层）面积约 176,295.50 平方米的运营和管理所涉及的改造和装修的市
场价值。
3.4.2 估价对象基本情况
（1）土地实物情况
中熙广场所在地块位于深圳市宝安区沙井街道沙井路与沙头西路交汇处西南侧，
东至沙井路，南至沙头商业路，西至民服路，北至沙头七路，至价值时点，项目
地块已达到宗地外“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯）。
（2） 建筑物实物情况
根据现场查勘及相关资料，中熙广场现状用作京基百纳广场，地下一层，地上七
层。地下一层均用作设备房，一至七层为商场（其中四、五层部分用作停车场，
一至五层车道绕行部分为夹层，七层部分用作办公）。一层净高约 4.6M，2-3 层
净高约 4.2M，4-5 层净高约 4.1M，6 层净高约 4M，7 层净高约 3M。商场配置消防
栓、闭路监控、自动喷淋、烟感报警等，现由深圳市京基百纳商业管理有限公司
实施物业管理。装修情况如下：
外墙：玻璃幕墙、墙砖；
内墙：墙砖、艺术装饰墙面；
天花：乳胶漆、铝扣板吊顶；
地面：地砖地面，地坪漆；
门窗：铝合金玻璃门、玻璃地弹门、铝合金玻璃窗；
（3）权益情况
根据委托方提供的《中熙广场租赁合同》，深圳市宝安区沙井街道办事处沙头村
的“中熙广场”（又名“中熙商业广场”）项目由深圳市沙井沙头股份合作公司
和深圳市嘉思商贸有限公司合作开发，并整体出租给深圳市京基百纳商业管理有
限公司用于开设大型综合商业项目。租赁期限为 20 年，自免租金期结束后算起。
20 年合同的起止时间为：从 2013 年 12 月 1 日至 2033 年 11 月 30 日止。20 年租
赁期满后，甲方和乙方确保丙方再续租五年，租金在第四个五年的基础上递增
10%。自 2013 年 12 月 1 日起至 2018 年 11 月 30 日（即第一个五年），深圳市京
基百纳商业管理有限公司应交纳的月租金标准为每平方米人民币 26.5 元，每五年
递增 10%。
3.5 价值时点
根据《估价委托书》，本次评估以二○二四年五月二十七日为价值时点。
3.6 价值类型
本次评估所采用的是市场价值标