万科A(000002):行业深度调整期,公司尽力保证安全性-季报点评

事件:公司近期发布2024年三季报,前三季度实现营业收入2198.9亿元,同比下降24.3％;归母净利润为-179.4亿元,同比下降231.7％。

   开发业务结算及毛利率下降叠加计提减值影响业绩。前三季度营收2198.9亿元,同比-24.3％,归母净利-179.4亿元,同比-231.7％,主要系开发业务结算规模同比-24％,其贡献收入下降29％,其结算毛利率(扣土增税前)同比下降10.2pct至8.3％、投资净收益大幅下滑97％,叠加计提减值损失74.7亿元(较23年增加36亿元)。行业处于深度调整期,房企普遍为获取现金流压降销售毛利率、在房价下行趋势下对存货进行计提减值,我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。

   截至目前,年内公开债全部兑付;持有的经营性资产具有融资空间,短期内公开债信用风险较低。公司1-9月累计销售额1812亿,且其同比降幅小于行业及头部房企,仍保持韧性,同时回款率超100％。此外,公司开展存量资源盘活,2023年至今累计盘活项目36个;推进大宗资产交易,1-9月签约金额233亿;持续获得金融机构支持,1-9月新增融资与再融资774亿、经营性物业贷合计落地262亿。在自身努力及外部支持下,公司持续降解存量债务,1-9月偿还有息负债约700亿元,年内已无境内外公开债。公司拥有较大体量的经营性资产,可继续通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷缓解现金流紧压力,短期公开债信用风险较低。

   多元化业务稳健发展,经营性资产释放价值。24年前三季度公司经营服务业务稳健,物业/租赁/商业/物流仓储收入同比增长12％/4％/2％/-1％。公司在REITs取得多方面进展,中金印力消费REITs表现良好,万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程,中信万科消费Pre-REIT也已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目,未来将继续释放经营性资产价值。

   维持买入评级,调整目标价至11.42元。根据2024年三季报,我们下调公司营收增速及毛利率,上调了公司费用率的预测,调整公司24-26年归母净利润预测值为-207.1/-122.6/21.8亿元(24-26年原预测值为110.8/92.5/83.1亿元)。可比公司25年PB为0.6X,对应目标价11.42元。

   风险提示:房地产销售低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。行业持续下行带来万科偿债能力下滑。