保利发展(600048):Q3业绩增速承压,投资力度加大-季报点评

事件:公司发布2024年三季报,前三季度营业收入1827.74亿元,同比下降5.06％;归母净利润78.13亿元,同比下降41.23％。基本每股收益0.66元,同比下降40.79％。

   Q3业绩累计同比降幅扩大,毛利率继续下滑。2024年前三季度,公司实现营业收入1827.74亿元,归母净利润78.13亿元,同比分别下降5.06％、41.23％,同比累计降幅较24年中期有所扩大。第三季度实现营业收入435.25亿元,同比下降21.62％;净利润3.93亿元,同比下降63.31％,主要受结转收入和项目毛利率下降影响。公司毛利率16.0％,较24H1下降0.1pct,较23年同期下降3.45pct。公司管研费率1.83％,较23年同期下降0.01pct,财务费率1.59％,较23年同期上升0.05pct,三费管控维持较高水平。

   销售维持行业第一,三季度投资力度加大。销售端,2024年前三季度,公司实现签约金额2416.86亿元,同比减少27.89％,签约面积1349.62万平方米,同比减少29.66％,克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额均排名行业第一,实现权益比例79％,开发销售能力继领跑行业。投资端,2024年前三季度,新增容积率面积223万平方米,较24H1增加107万方,总获取成本415亿元,较24H1增加289亿元。前三季度中38个核心城市拓展金额占比99％,土地储备结构持续优化。2024年前三季度,公司新开工面积856万平方米,同比减少20.0％;竣工面积2062万平方米,同比减少26.6％。

   截至三季度末,公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平方米,待开发面积5286万平方米。2024年公司持续加大力度去库存,截至年中土地储备计容建面7140万平方米,较24年初下降8％;已开工未售的存量住宅面积较年初下降16％。对于未开工存量土地资源,公司正积极响应存量土地盘活政策,在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。现金整体充裕,计划发行可转债。2024年前三季度,公司实现销售回笼2196亿元,回笼率为91％。截至三季度末,公司货币资金余额1273.99亿元,较23年末下降13.9％,现金整体充裕;公司总资产为13,739.44亿元,较23年末下降4.38％,资产负债率74.89％,较23年末下降1.66pct,短期债务占比71.7％,较23年末下降2.78pct。10月8日,公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明,计划可转债发行总额不超过95亿元,保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元,利好企业现金流继续改善。

   投资建议:公司24年利润受行业下行波动,销售投资展现优于行业韧性,市占率提升逻辑稳步兑现,融资成本优势持续扩大。我们认为,公司龙头地位稳固,未来销售有望保持良好增速,结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力,项目结转及存货减值压力,我们预测公司24-26年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59亿元,维持"买入"评级。

   风险提示:国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险