九州通(600998):REITS申报获受理,积极推进不动产证券化战略

公司近况九州通9月25日公告:公司于9月20日向中国证监会、上海证券交易所提交了九州通医药仓储物流基础设施公募REITs的申报材料;2024年9月24日,中国证监会和上海证券交易所正式受理九州通公募REITs项目。

   评论公司具备良好的医药物流仓储资产。根据9月25日公告,此次公募REITs项目入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产,该资产被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大"国家智能化仓储物流示范基地",合计总建筑面积约为17.2万平方米。

   此外,根据公司9月22日公告:目前,公司拥有可入池的医药物流仓储资产及配套设施约300万平方米,如经批准,此次公募REITs如发行完成,公司预计将增加公司净利润不超过7亿元。

   公募REITs项目若发行有望多维度赋能公司。我们认为此举有望:1、公司提升企业形象及品牌价值,有效提振资本市场影响力,显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值,实现九州通和公募REITs"双上市"平台的协同共赢;2、搭建轻资产运营平台,加快重构公司轻资产运营商业模式,盘活公司医药仓储物流资产及配套设施,加快资产流动性,为公司筹集更多运营资金;

   3、拓宽多元化权益融资渠道,建立资产开发良性循环模式,减少公司对传统债务融资方式的依赖;4、提升公司资产运营能力,实现多元化收益,为公司带来丰厚的非经常性权益收益。

   积极布局Pre-REITs发行。根据公司8月29日公告,为提前布局公募REITs扩募工作,提升扩募发行效率,公司启动Pre-REITs项目,首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施,合计总建筑面积约为24万平方米。我们认为此举有望长期助力公司盘活优质存量资产,回笼权益性资金,降低资产负债率,促进核心主营业务的快速发展。

   盈利预测与估值暂不考虑REITs落地,我们维持2024和2025年净利润23.9亿元/26.8亿元,分别同比增长10.0％和12.0％。当前股价对应2024/2025年10.9倍/9.7倍市盈率。我们维持跑赢行业评级,维持目标价6.84元,对应2024/2025年14.4倍/12.9倍市盈率,较当前股价有32.8％的上升空间。

   风险新战略落地进度低于预期,内部整合和效果低于预期,REITs落地进度低于预期。