外高桥(600648):短期波动不改长期向好-2024年半年报点评

本报告导读:受商品房项目结转节奏的影响,2024年上半年公司业绩短期承压,预期下半年将出现明显改善;优质物业资产规模稳步扩张,租金长期增长空间可观。

   投资要点:2024年上半年公司业绩符合预期,物业经营、贸易业务稳中向好,商品房结转节奏扰动短期业绩,维持增持评级。2024年上半年公司营业收入26.4亿元,同比下滑31.4％,其中物业经营/贸易及服务/房产销售营收分别为10.4/13.8/0.5亿元,同比增速分别为+6.2％/-3.8％/-96.2％;归母净利润1.4亿元,同比下滑72.8％。维持2024～2026年EPS为0.88/0.90/0.97元,维持目标价11.28元,维持增持评级。

   短期业绩承压主要由于上半年无商品房项目结转,考虑到2024年度的资产转让和商品房销售实现集中在四季度确认,预期下半年业绩较上半年将会出现明显改善。2024年上半年,公司房产销售板块0.5亿元的营收全部来自森兰区域内车位和存量商铺的出售;下半年,公司将完成森兰壹公馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房的交付结转,预期将对下半年的业绩带来有力支撑。以项目已售规模做参考:1)森兰壹公馆已全部售完,销售回款共7.5亿元;2)海天名筑截至2023年底已售面积为0.9万方,占其总可售面积的21.3％,以贝壳提供的5.4万元/平方米的参考价计算,总额为4.9亿元。

   随着增量投入、存量改造的逐步落地,公司租赁物业资产面积稳步扩张、质量持续升级,将不断夯实物业经营业务作为业绩压舱石的地位。在新增投入上,2024年上半年公司已有15万方生命科学产业园落地,下半年还将建成12万方新展城新园,且公司制定了2024～2026三年约30万方的存量物业更新计划,为后续租赁收入的长期持续增长奠定基础。另外,上半年租赁业务毛利率有所改善,商业房产租赁毛利率由负转正至9.8％,工业房产租赁毛利率同比上涨4.8pct至61.8％。

   创新融资渠道,资本运作实质推进。一方面,公司向特定对象发行股票工作已于2024年6月4日获得证监会批复,后续将适时启动发行工作;另一方面,公司拟发行仓储物流公募REITs,已于2024年3月上报国家发改委。

   风险提示:国际贸易活动减弱影响贸易及服务业务开展;住宅项目销售不及预期;定增发行、REITs发行等资本运作结果不及预期。