张江高科(600895):地产出租面积稳定,产业投资规模可观-2024年半年报点评

事件:公司发布2024年半年报,2024年上半年实现营业收入12.25亿元,

  同比增长126.54％,归母净利润2.66亿元,同比下降32.13％,EPS为0.17

  元/股。

   营收增长归母净利润下降:公司2024年上半年实现收入12.25亿元,同比.

  增长126.54％,归母净利润2.66亿元,同比下降32.13％。营业收入同比增

  长主要由于公司房屋销售增长较多。归母净利润同比下滑的原因在于:1)毛

  利率下降:2024年H1公司毛利率为60.10％,较去年同期下滑6.54pct;2)

  税金及附加同比增加195.06％至1.61亿元;3)投资收益同比下降131.76％,

  由正转负,主要由于公司上期转让持有的联营企业股权产生投资收益,本期无

  此业务因此下降较多;4)信用减值损失211.83万元,较上年同期多139.90

  万元,主要由于计提应收坏账准备增加。费用管控上,2024年H1公司销售

  费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.3％、3.51％、22.46％,分别较去

  年同期下降0.21pct、4.17pct.17.36pct。

   地产出租面积稳定增长:根据经营公告,2024年H1,公司实现房地产销售

  收入7.26亿元,较去年同期0.23亿元大幅增长;2024年H1公司实现房地

  产租金收入4.85亿元,同比下降3.24％。截至2024年H1末,公司出租房地

  产总面积150.7万方,较2024年Q1末增长3.08％,较2023年末增长13.21％。

  从出租单价看,2024年H1单位出租价格为1.79元/平米/天,较2024年Q1

  的1.88元/平米/天下降5.14％。2024年H1公司存量在建项目14个、对应

  建面242万方,竣工3个项目,对应建面50.79万方、新开工面积19.42万

  方。

   产业投资规模可观:2024年H1,公司对外股权投资3.07亿元,较去年同期

  下降18.10％。从所投资企业的主营业务看,公司投资智己汽车2亿元,是所

  投8家企业中唯一一家汽车研发及销售的公司,其余7家企业的主业均为股

  权投资等业务。公司维持"直投+基金+孵化"的方式提升产业投资力度。2024

  年4月,公司发起设立张江燧玥基金,规模达1.16亿元;2024年6月,张江

  燧锋二期基金完成设立。截至2024年6月末,公司累计产业投资规模94.41

  亿元,同比增长8.36％。其中直投项目55个,投资金额40.77亿元,参与投

  资的基金30个,认缴出资54.64亿元,撬动588.96亿元的资金规模。公允价

  值损益的表现.上,公司2024年H1实现公允价值变动1.78亿元,同比增长

  33.42％。

  7月成功发行中票:截至2024年H1末,公司借款余额289.05亿元,其中

  2024年H1共新增借款34.21亿元,累计新增借款占2023年末净资产的

  21.36％。2024年7月,公司成功发行2024年第二期中票8亿元,

  票面利率

  分别为2.15％。

   投资建议:公司营业收入大幅提升,出租面积有所增长,在手项目充足;投资

  规模可观,2024年H1对外投资3.07亿元,截至2024年H1末累计产业投

  资94.41亿元,维持"直投+基金+孵化"的方式提升产业投资力度。公司立足

  科技产业,是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司,投资与房地产有望相

  辅相成支撑公司发展,我们预测公司2024-2026年归母净利润为9.65亿元、

  9.73亿元、10.17亿元,对应EPS为0.62元/股、0.63元/股、0.66元/股,对

  应PE为26.72X、26.52X、25.38X,维持"推荐"评级。

   风险提示:宏观经济不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、园区运营不

  及预期的风险、芯片制造行业发展不及预期的风险、生物医药和医疗器械发展

  不及预期的风险、投资业务收益不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险。