保利发展(600048):市占率稳中有升,资源结构持续优化-公司点评报告

事件:保利发展公布2024半年度报告,公司2024年上半年实现营业收入1392.5亿元(yoy+1.66％),实现归母净利74.2亿元(yoy-39.3％)龙头地位稳固,市占率稳中有升。24年上半年,公司实现全口径签约金额1733.4亿元(yoy-26.8％),实现权益销售金额1330亿元(yoy-17％),销售金额稳居行业第一;公司上半年销售权益比达77％,较去年提升9pct;24年上半年,公司市占率较2023年底提升0.06pct至3.68％,其中38个核心城市市占率提升0.3pct至7.1％。同时,38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89％。报告期内,38个核心城市中,32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一,广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市市占率突破15％。

   融资成本下行,拟发行可转债募资95亿。24上半年,公司新增融资平均成本较23年下降21BP至2.93％,综合成本降低至3.31％,较年初下降25BP。

   报告期内,公司融资渠道通畅,实现新增负债938亿元,累计净增有息负债193亿元;同时,公司发挥信用优势,加大直接融资比重,其中直接融资199亿元,占新增融资的21％。截至报告期末,公司债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.82％,较年初下降0.99pct;三年以上到期的有息负债占比33.12％,较年初提升1.52pct;直接融资比重提升1.52pct至17.82％。

   截至报告披露日,公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案,为进一步优化债务结构打下基础。

   投资坚持量入为出,核心38城土储占比达7成。24上半年,公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万㎡,权益/总地价分别109/126亿元,拿地强度7.3％,保持谨慎。新获取项目中,其中3个项目已开盘,首次开盘认购约20亿。公司持续加大力度去库存,截至6月底,公司土地储备计容建面7140万㎡,较年初下降8％。同时公司土地储备结构持续优化,核心38城面积储备占比约7成;已开工未售的存量住宅面积较年初下降16％;对于未开工存量土地资源,公司正积极响应存量土地盘活政策,在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。

   毛利率回稳,资产负债结构维持稳健。24上半年,公司实现营业总收入1392亿元(yoy+1.6％);毛利率16.0％,与2023年全年水平保持一致;受结算权益比下降影响,归母净利润74亿元(yoy-39.3％)。公司持续加强各项费用管控,管理费用率较去年同期下降0.15pct,部分对冲了利润率下行的影响。截至6月底,公司经营活动现金流净额-171亿元,较去年同期下降243亿元,主要因用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元,同比增长160亿元,预计随着以前年度地价支付完毕,公司经营活动现金流将持续改善。

   截至6月底,公司剔预资产负债率65.67％、净负债率66.18％、现金短债比1.22,三道红线维持绿档,资产负债结构保持稳健。

   盈利预测与估值:公司市占率稳中有升,土储换仓显著,融资成本持续下行,负债结构维持稳健。我们预计公司24-26年营业收入分别为3549.9、3652.0、3761.3亿元,归母净利111.5、119.0、126.3亿元,对应PE分别为8.8、8.2、7.8倍,维持"推荐"评级。

   风险提示:房地产市场持续低迷;政策落地不及预期;费率管控效果不佳