外高桥(600648):稳租金高分红下的价值重估-首次覆盖

本报告导读:公司以外高桥保税区为起点,以上海自贸区建设为契机,通过深耕外高桥地区手握规模可观、租金稳健的物业资产,配合高分红成为资产荒下的优质标的。

   投资要点:首次覆盖,给予增持评级。公司是上海自贸区的开发和运营主体,基于区位优势,依托以外高桥保税区、外高桥港综合保税区为代表的园区,主营园区物业运营、贸易和专业服务以及城市更新业务。综合考虑公司业务发展趋势以及行业现状预计2024～2026年公司EPS为0.88元、0.90元、0.97元,增速为7.9％、2.5％、目标价11.83元,增持。

   公司持有470万方优质租赁物业资产,2023年带来17.8亿元租赁收入未来仍有37％～79％的收入弹性增长空间。公司可租资产中85％为产业物业15％为商业物业,客群广泛分布在"三基四重"核心行业,空置率仅为8％。展望未来,随着增量空间的不断投入,存量空间的有序改建,配合运营管理、招商引资能力的提升以及宏观环境的改善等,租赁收入有望迎来面积扩张及单位面积创收能力提升的双重驱动。测算得若单位租金在2023年水平±10％浮动,空置率在2023年水平±3％浮动,则租赁收入尚有37％～79％的潜在增长空间。

   多元融资渠道创新同步开展,重资产模式下的高资金需求得以通过更低成本的资金进行满足,能够在支撑规模扩张的同时,实现资产负债率和融资成本的压降。公司具备重资产投资特征资金需求量大,过去以银行贷款、债务融资以及经营资金等为主要来源,目前正在尝试A股定增发行、仓储物流REITs发行、直接融资比例提升、非核心资产处置等融资渠道的创新。

   资产荒格局下,公司有稳健增长的租赁收入,配合高分红特征,是市场风险偏好下行背景下的优选标的,将迎来价值重估。资产荒不是真正意义的没有资产,而是资产的风险偏好和资产的风险收益之间不匹配,从而形成部分资金找不到匹配资产的局面。2022年以来宏观层面M2增速整体大于社融增速行业层面房企融资渠道未得到明显改善、缩表持续进行,资产荒格局尤为凸显。在前述稳健向好的租赁收入外,公司提出将2023～2025年的现金分红比例提升至50％以上,高分红的特质进一步催化公司在资产荒格局下的价值发现。

   风险提示国际贸易活动减弱影响贸易服务业务开展房地产市场需求修复不及预期公司住宅销售承压;A股定增发行、REITs发行等融资渠道创新的结果不及预期