中国国贸(600007):一季度业绩平稳兑现,提效控费进行时

1Q24业绩符合市场预期中国国贸公布1Q24业绩:收入9.8亿元,同比增长2.5％;税前毛利率60.5％,同比基本持平,高出2023全年2.5ppt;归母净利润3.4亿元,同比增长5.3％,符合市场预期。

   租赁业务逆势保持平稳,费用率再创新低。在重点城市出租物业供给压力偏大而需求偏弱的背景下,公司一季度租赁业态经营仍保持平稳,整体租金收入小幅增长1％至7.4亿元,其中写字楼/商城/公寓租金同比分别-2％/+4％/+14％至3.8/3.2/0.5亿元。

   我们估算酒店业务收入约2.4亿元,同比录得高个位数增长。公司税前毛利率同比持平于60.5％,三项费用率进一步降低至5.2％(1Q23/2023年分别为7.1％、6.3％),费用管控更上一层楼。

   具体分业态看:写字楼:1Q24平均出租率较2023年下滑2.7ppt至93.2％,平均租金较2023年增长1.7％至649元/平/月,同比增长1.6％。期内整体出租率下滑主要因一期和三期A写字楼出租率掉落较多(较2023年分别-4.1ppt和-5.1ppt),但对应租金均录得低个位数增长。二期写字楼1Q表现较好,出租率回升至99％、且租金较2023年提升8个百分点。

   商场:1Q24平均出租率较2023年下滑0.7ppt至97.5％,平均租金较2023年均值继续提升至5.6％至1351元/平方米/月,同比增长5.5％。

   分期来看,三期A和东楼出租率下滑较多(因租户租约到期及提前解约),但对应租金较2023年边际增速最快(分别增长12.5％和9.4％)。

   公寓:1Q24平均出租率较2023年继续提升3.8％至89.7％,平均租金为369元/平方米/月,较2023全年水平持平。

   发展趋势现金流表现仍强劲,持续关注办公与商业物业外部经营环境变化。1Q24公司实现经营性现金净额5.4亿元,同比基本持平,带动期末在手现金较2023年末增厚4.6亿元至45.5亿元。期内公司偿还银行借款5000万元(2023年已累计提前偿还5.1亿元),后续利息支出料将继续压降。往前看,考虑到写字楼竞争压力增大和商场消费分化态势,我们认为公司将通过灵活策略增加与优质客户的粘性,并通过降本增效夯实自身安全垫。我们亦提示投资者持续关注北京租赁物业租金及空置率指标变化。

   盈利预测与估值考虑到外部环境对经营指标的潜在压制,我们下调2024/25年盈利预测6％/9％至13.6/14.4亿元。当前股价对应17/16倍2024/25年P/E。维持跑赢行业评级,考虑到公司作为高分红标的仍具吸引力,维持25.5元目标价,对应19/18倍2024/25年P/E和12％的上行空间。

   风险持有型物业出租率及租金增长低于预期;消费复苏情况低于预期。