金融街(000402):开发业务承压,自持业务稳健-年报点评

归母净利润同比-329.9％,下调至"持有"评级公司4月11日发布中报,2023年实现营收125.7亿元,同比-38.7％;归母净利润-19.5亿元,同比-329.9％。因低能级城市库存对公司毛利率影响还将持续一段时期,我们预计2024-2026年EPS为-0.57/-0.18/0.26元(前值0.29/0.34/-元),2024年BVPS为11.46元,参考可比公司2024PB均值为0.27倍(Wind一致预期),因公司短期业绩承压,予以公司2024年合理PB0.27倍,目标价3.09元(前值5.22元),下调至"持有"评级。

   开发业务业绩承压,自持业务稳中有进公司23年开发业务结转收入100.7亿元,同比下降45.5％,毛利率-8.4％,同比下降18.7个百分点。市场下行期间,公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略促进销售去化,导致毛利率承压,尤其是大湾区三线城市项目调整更显著;同时,因房价仍在下行通道,期内计提减值4.3亿,导致产生归母净亏损。租赁业务/经营业务收入同比上升12.3％/79.7％,毛利率分别为86.2％/20.2％,同比上升2.4/73.7pct。主要由于公司调整优化商写板块招商策略,出租率水平有所上升;同时抓住旅游出行市场回暖时机拓展客源,景区客流量与项目经营收益增长。

   销售同比下滑,前端投资谨慎,侧重于存量去化公司全年销售额同比-26.3％至232.2亿,销售面积112.0万方,公司以价换量,销售均价同比-9.2％至2.07元/平,京津冀/长三角/大湾区销售金额占比分别为58％/21％/10％,较22年分别+8/-10/-1pct。公司拿地谨慎,全年新增一宗苏州地块,拿地强度5.3％,但公司土储充沛。截至期末,公司布局16个重点城市,未结算项目总建面约1368万方,以23年销售面积测算去化周期达12年;结构上,一线/二线/三线城市占比分别为23％/37％/41％,相对而言流速较快的区域储备相对有限,公司也将重心放在存量去化上,将24年新开工计划下调62％至24.4万方。

   融资优势凸显,短期债务大幅下降公司融资通道通畅,期内公司达偿债小高峰,公开市场到期境内债约137亿,到期长期借款114亿,但期内合计发行境内债351亿,同比增长372％,利率区间为2.8-4.5％。整体而言,有息负债总规模同比压降63亿,同时债务结构得以优化,一年内到期的非流动负债同比压降123亿至16亿,现金短债比高达8.2。作为深耕商业地产运营的地方国企,公司融资优势得以彰显,助力公司穿越行业周期。

   风险提示:行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。