招商积余(001914):持续抢滩非住业态,增值业务推陈出新-2023年报点评

事件:公司发布2023年年报。2023全年公司实现营收156.3亿元,同比增长20.0％;归母净利润7.4亿元,同比增长24.0％,业绩符合我们预期。

   营收业绩稳步增长,物管业务利润率微降。2023全年公司营收同比增长20.0％,其中物业管理业务营收147.6亿元,同比增长128.0％;资产管理业务营收7.0亿元,同比增长50.1％。收入增长原因主要为:(1)原有物业管理项目增长和新拓物业管理项目增加;(2)在管商业运营项目规模扩大;(3)2022年按国家政策减免房租而2023年无此事项。利润率方面:2023年公司物业管理业务毛利率10.0％,同比微降0.6pct;资产管理业务毛利率50.7％,同比大幅提升9.2pct;公司综合毛利率11.6％,同比微降0.3pct。费用率方面:2023年销管费率为4.5％,同比提升0.3pct。

   持续抢滩非住业态,不断提升市拓能力。截至2023年末,公司在管项目2101个,同比增长217个;在管面积达3.45亿方,同比增长10.9％。公司持续深耕非住业态,在管面积中非住业态达2.13亿方,占比61.9％。公司深度参与金融、高校、城市服务等业态,金融和高校业态2023年新签年度合同额分别增长67％和31％。同时,公司不断提升市场拓展能力,2023年实现新签年度合同额40.4亿元,其中第三方项目新签年度合同额35.4亿元,同比增长27.4％。

   增值业务推陈出新,资管业务表现稳健。增值业务方面:公司2023年主动放弃部分低毛利的平台增值业务,加强到家服务能力建设,新增7项服务品类;同时深度构建IFM体系,成为华为、阿里、宁德时代、美团、小米、荣耀等客户核心IFM服务商。2023年平台增值服务和专业增值服务的毛利率分别提升2.5pct/1.5pct至8.5％/17.8％。资管业务方面:截至2023年末,公司在管商业项目70个(含筹备项目),较2022年末增长18个,管理面积397万方;其中自持项目3个,受托管理招商蛇口项目58个,第三方品牌输出项目9个。公司持有物业包括酒店、购物中心、写字楼等业态,截至2023年末可出租面积46.9万方,总体出租率为96％。

   盈利预测:公司作为非住业态龙头物管企业,背靠央企开发商,不断提升市场化拓展能力,内生外拓均有保障。考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧,我们下调其2024-2025年归母净利润预测至8.7/9.9亿元(原值为9.5/11.6亿元),预计2026年归母净利润为11.4亿元。对应的EPS为0.82/0.94/1.08元,对应的PE为13.6X/11.9X/10.3X,维持"买入"评级。

   风险提示:大股东/关联方交付项目规模不及预期;市场化拓展不及预期;收并购投后管理不及预期。