招商积余(001914):业绩基本符合预期,外拓力度持续提升-2023年度业绩点评

事件:公司2023年度营收同比增长20％,归母净利润同比增长24％。

   招商积余发布2023年年报,实现营业收入156.3亿元,同比增长20.0％,归母净利润7.36亿元,同比增长24.0％;扣非归母净利润6.60亿元,同比增长32.1％。

   点评:业绩基本符合预期,外拓发力明显,物管毛利率有待企稳回升。

   1)物管业务稳健增长,资管业务复苏,业绩基本符合预期。2023年公司物管、资管板块分别实现收入148亿元、7亿元,同比增长18％、50％。物管板块中,非住宅物管/住宅物管/平台增值/专业增值分别实现收入87.1/34.0/5.8/20.6亿元,同比增速为26.2％/7.8％/1.4％/10.2％,非住宅业态保持较快扩张速度,是公司经营业绩稳健增长的保障;由于2023年公司不再对租户实行租金减免,以及商业运营项目规模扩大,公司资管业务较2022年度有明显复苏。整体来看,公司2023年度业绩基本符合我们预期(我们预测归母净利润为7.7亿元)。

   2)非住宅业态保持领先优势,外拓力度持续提升。截至2023年末,公司总在管面积3.45亿平,在管项目2101个,覆盖全国156个城市。其中,非住宅业态在管面积2.13亿平(占比61.9％),2023年新签约物业管理年度合同金额40.4亿元,其中第三方项目新签约年度合同金额35.4亿元,同比增长27.4％,占比87.5％,非住宅占比85.5％,关联方招商蛇口稳定交付高质量住宅物管项目的同时,公司在非住宅业态外拓市场上持续发力,在细分赛道(金融、高校、机场、城市服务等)建立较为明显的竞争优势。

   3)物管毛利率有待企稳,轻资产化助力整体运营效率提升。2023年,公司非住宅和住宅物业管理毛利率分别为9.1％、7.9％,同比下滑0.98pct、1.23pct,整体物业管理业务毛利率为8.8％,同比下滑1.02pct,处于行业较低水平,后续规模效应有望带动公司基础物管毛利率企稳回升。截至2023年末,公司持有的投资性房地产(包括酒店、购物中心、零星商业等)可出租面积约47万平,平均出租率96％,投资性房地产账面净值约55亿元,随着公司有序推进重资产剥离,运营效率进一步提升,整体发展有望提质增效。

   盈利预测、估值与评级:公司在非住宅业态建立较高壁垒,外拓表现强劲,基础物管毛利率有待企稳,增值服务增长速度放缓,我们调整公司2024-2025年归母净利润预测至9.0/10.5亿元,新增2026年预测为11.7亿元,对应2024-2026年EPS分别为0.85(原0.92)/0.99(原1.01)/1.11元,PE为13/11/10倍,公司是A股稀缺物管龙头标的,估值具备吸引力,维持"买入"评级。

   风险提示:重资产剥离进度不及预期,非住宅外拓竞争加剧导致利润率下滑。