南都物业(603506):新增外拓增长快速,毛利率略有下行

4月25日,公司发布2022年年报,公司2022年实现营收18.47亿,同比+15.93％;归母净利润1.45亿,同比-10.7％,扣非后归母净利润1.11亿,同比-7.08％。

   收入保持增长,利润率略有下滑2022年,公司实现营业收入18.47亿,较上年同期增长15.93％,主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业,物业管理服务项目增加;实现扣非归母净利润1.11亿,较去年同期下降7.08％,主要受外部环境影响,同时基于谨慎性原则考虑,应收账款按单项计提坏账准备。报告期末,公司毛利率为19.54％,较去年同期下降3.17个百分点,拆分结构看,物业管理服务由去年同期的20.44％降至17.19％,增值服务由去年同期的46.30％降至44.61％,资产管理业务由去年同期的-34.76％升至5.92％,非业主增值服务由去年同期的27.50％降至17.04％。我们认为公司细分行业业务毛利率下行与2022年整体房地产下行及疫情带来的成本增加有关,转入2023年随着房地产行业的回暖及疫情的退出,我们认为各细分业务毛利率有修复的空间。

   外拓持续增长,新签约面积非住宅占比过半报告期内,持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个,新增签约面积1330.63万方,较上年度增长35.63％。同时,公司近年来不断丰富服务业态,已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态,2022年新增签约面积中,住宅项目占比48％,商写项目占比25％,城市服务项目占比27％,非住宅项目新拓面积占比过半。

   资产管理业务结构优化,扭亏为盈报告期内,公司退出亏损的长租公寓项目,并转变运营策略,优先以委托运营模式承接新项目,对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估;同时,公司对酒店和公寓项目实行并轨管理,进一步推动两大板块持续降本增效。板块实现营业收入4212.47万元,毛利率5.92％,较上年同期增加40.68个百分点。

   投资建议:2022年公司业绩下滑主要受房地产下行及疫情扰动,我们认为2023年随着地产行业销售回暖及后疫情下经济活动的复苏,公司整体经营有望回归正轨,考虑到疫情影响2022年业绩基数,下调公司2023-2024年EPS至0.94、1.08元/股(原值1.25、1.47元/股),引入2025年EPS预测1.16元/股,维持公司"买入"评级。

   风险提示:项目外拓不及预期;成本上升压力持续增大。