华侨城A(000069):报表压力集中释放,轻装上阵重塑未来

主营业务由盈利转为亏损。截至2022年12月31日,公司实现主营业务收入766亿元,同比下降25％;净利润-128亿元,同比下降278.52％;归母净利润-109亿元,同比下降387.05％。其中,旅游综合业务收入272亿元,同比降低37％,毛利率25％,同比降低8个百分点;房地产业务收入494亿元,同比降低16％,毛利率22％,同比持平。

   聚焦流动性管理,资本结构进一步优化。截至2022年12月31日,公司货币资金416亿元,占总资产比例超过10％,现金短债比维持1.53较好安全边际,经营性现金流总体平衡,为公司把握地产行业投资窗口机遇,适时补仓优质项目创造了必要条件。此外,公司积极把握融资环境改善窗口机遇,推动资本结构持续优化。截至2022年末,公司融资成本为4.23％,较2022年初下降23BP;有息负债余额1281亿,较2021年下降110亿,其中短期债务213亿,较2022年初减少60亿,占有息负债比17％,较2022年初下降3个百分点。2022年,公司对短期及一年内到期债务置换超过400亿元,预计节省利息约7亿元。

   加强精益管理,提升主营业务运营效率。文旅业务方面,公司2022年旗下文旅项目共计接待游客6184.9万人次,为2021年同期69％水平,为2019年同期155％水平(含增量项目接待游客人次)。从剔除增量项目的可比口径看,接待游客人次为2019年同期53％水平。与此同时,公司强化IP运用,持续向市场提供丰富多彩的文旅产品,为2023年文化旅游业务的全面复苏夯实基础。房地产业务方面,公司坚定不移推行精益管理,狠抓去化,于2022年累计实现签约销售面积267万平方米,签约销售额553亿元。根据公司2022年年报援引克而瑞行业百强企业2022年全口径销售金额排名中,公司从2021年的50名上升至35名。此外,公司将旗下物商集团重组升级为华侨城服务集团,以服务品质提升带动市场化发展,截至2022年末,物业集团累计新增接管项目52个,新增管理面积434万平方米,目前在管物业项目共计316个,管理总面积达4680万平方米,覆盖全国56个城市。

   投资建议:维持"优于大市"评级。考虑到公司2022年业绩压力充分释放,后阶段随着文旅行业逐步复苏,我们预测公司2023年EPS为0.21元,给予30-35xPE,对应合理价值区间为每股6.39-7.45元;每股净资产为8.61元,给予PB0.6-0.7倍,对应合理价值区间为每股5.17-6.03元。结合两种估值方法,我们认为合理价值区间在6.03-6.39元。风险提示:1)房地产行业新房总量增速具有缩量风险;2)市场修复不及预期。