华侨城A(000069):业绩压力充分释放,修炼内功以迎复苏

业绩回顾

   2022年业绩符合我们预期

   华侨城A公布2022年业绩:收入同比下降25％至768亿元,税后毛利率同比下降2.3ppt至17.4％。期内由于房价下行压力以及部分旅游景区持续亏损或更新改造原因,公司计提资产减值损失127亿元,最终归母净利润录得至亏损109亿元,专业绩快报一致。

   财务端持续稳健,融资成本边际下行。2022年末公司有息负债同比下降9％至1281亿元,净负债率、扣预负债率、现金短债比(未剔除受限资金)分别为86％、70％、1.5倍,长期稳居"三条红线"绿档。2022年公司积极把握融资环境改善窗口机遇期,主动优化债务结构,期末平均融资成本边际下行23BP至4.23％。

   发展趋势

   组织架构全面优化,开发、运营双轮驱动渐显雏形。为实现各产品线条的专业化运作,基于"开发与运营分离"原则,公司在2022年进行了全面的组织架构调整,将四大事业部的存量非地产开发类产品的运营职能剥离,推动其聚焦地产开发销售业务。同时公司通过整合城市公司和缩减管理层级提高管理效率,并成立旅发集团和商管公司,叠加原有的欢乐谷集团和酒店集团,目前已经形成四大专业化运营管理平台。我们认为上述调整有助于双主业做优做强,提升公司专业化经营能力,释放各产品线条的运作效率。

   2023年销售额有望同比转增。公司2022年销售额同比下降33％至553亿元,销售排名由第50名升至35名。公司2022年新增5个项目,投资总额27亿元,对应拿地强度仅5％,我们估算公司年末总可售货值约2000亿元。

   往前看,我们认为公司仍将积极去化存货,同时伴随拿地态度边际转向积极,公司后续有望通过招拍挂和文旅综合项目持续获取优质资源,并对年内销售形成有效支撑,预计2023年公司销售额有望同比恢复正增长。

   文旅业务有望迎来复苏。2022年公司旗下文旅项目接待游客6185万人次,若剔除增量项目,则为2019年同期的53％。

   我们认为伴随疫情影响的逐渐消退,2023年国内旅游人次和收入均有望明显恢复。公司旗下文旅项目均位于核心城市优质地段,2023年公司将推进存量项目升级改造、并将加快推进南京、宁波、常熟的3个文旅项目开业,叠加组织架构调整后运管水平提升等因素,我们认为公司文旅业务有望率先受益于国内旅游复苏,带动文旅综合业务收入明显增长。

   盈利预测与估值

   维持2023/2024年盈利预测不变。公司当前股价交易于0.6/0.5倍2023/2024年P/B。维持跑赢行业评级,下调目标价15％至6.03元(主要考虑到市场风险偏好下行),对应0.70/0.68倍2023/2024年P/B和27％的上行空间。

   风险

   房地产市场恢复速度与幅度不及预期;文旅业务修复不及预期。