中国国贸(600007):核心资产可贵,稳定分红更可贵-2022年年报点评

优质资产穿越周期,稳定运营降本增效。2022年,公司实现营业收入34.4亿元,同比降低4.0％;归母净利润11.2亿元,同比增长8.9％。报告期内,公司对部分受疫情影响的企业实行租金减免,影响当期营业收入约6903万元。公司在营业收入小幅下行和租金减免的背景下,仍然实现业绩增长,主要是由于公司当期营业成本下降5.8％,推动毛利率同比增长0.8个百分点至56.5％;同时公司于2020年营业受疫情影响终端,获得的保险赔偿约1亿元。

   写字楼、购物中心稳定运营,构建收入基础。2022年,公司写字楼和购物中心分别实现收入15.4亿元和11.6亿元,同比分别增长2.9％和下降1.4％。写字楼和购物中心是公司主要持有的资产,贡献当期收入的78.4％。报告期内,公司写字楼物业运营效率进一步提升,平均租金同比增长1.3％,出租率同比增长1.8个百分点;受疫情影响,购物中心出租率维持98.8％,但平均租金同比小幅下降1.4％。未来,随着宏观经济逐渐复苏,公司写字楼及购物中心的出租率及租金均有望保持稳定增长。

   公寓、酒店运营恢复,贡献未来增量。2022年,公司公寓和酒店分别实现营业收入1.6亿元和2.7亿元,同比分别增长80.9％和降低41.5％,其中,酒店收入降低主要是受报告期内疫情反复和区域封控影响,北京市商旅活动受到明显限制。报告期内,公司公寓业态出租率同比增长33.9个百分点,大户型套间出租率提升导致平均租金同比下降3.8％。展望未来,商旅活动恢复正常,公司酒店业务有望逐渐恢复至疫情前的水平;而公寓在改造升级后,出租率有望进一步提升。

   股利支付率进一步提高,股息率具备吸引力。2022年,公司公告每股分派股利0.7元,占当期归母净利润的63.2％(2021年为59％)。公司当前股息率超过4％。公司持有北京市国贸CBD区域的核心商业资产,但更重要的是,公司在完成国贸区域的开发建设后,持续保持正的经营性现金流,且持续分红。公司是A股少见的现金牛公司,有望为投资者持续贡献稳定股息。

   风险因素:宏观经济恢复不及预期,公司持有物业招租困难,经营不及预期的风险;CBD区域写字楼供给增加,公司面临竞争加剧的风险;公司股利支付率可能下行的风险。

   盈利预测、估值与评级:我们认为,公司是A股少见的聚焦核心资产,不盲目扩大经营范围的公司。其长期以来稳定分红的特点,和REITs产品具备高度相似性,但公司分派比例提升的潜力亦大于REITs(即当前股息分派比例还远低于90％),当然也不具备REITs产品所必备的法定分红承诺。根据公司现有持有物业的经营情况,考虑到酒店等业态的复苏,我们预计公司2023/24/25年的EPS达到1.26/1.39/1.45元(原2023/24年EPS预测为1.21/1.38)。我们预计,后续公司将维持60％的股利支付率,推算预测公司2023/24/25年的每股股利为0.76/0.83/0.87元。当前产权类REITs的2023年的现金分派率在2.9％-3.8％,考虑到公司资源稀缺,我们认为公司代表的核心资产较为合理的类REITs现金流分派率要求为3.5％。按此比例推算,我们给予公司21.7元/股的目标价格,即对应17倍2023年PE,公司当前股价16.95元/股,我们维持公司"买入"评级。