首开股份(600376):多因素致业绩转亏,关注后续销售、拿地表现

预测盈利同比下降244-317％

   首开股份发布2022年业绩快报,预计归母净利润亏损10-15亿元,同比下降244％-317％,低于市场及我们此前预期,主要因开发业务毛利率下行及合联营企业亏损超预期。

   关注要点

   业绩压力释放,2023年有望扭亏。受房地产市场景气度下行以及疫情防控影响,公司2022年竣工进度偏缓,我们预计公司全年营业收入同比降幅约三成;由于期内对高地价项目进行集中结转,我们预计税后毛利率同比下降2-3个百分点至13％左右(2021年15.4％);叠加合联营项目大额亏损和所持有的交易性金融资产价值下跌,最终公司业绩录得10-15亿元的亏损。往前看,我们认为伴随结算规模逐步回升、毛利率筑底企稳和资产处置的积极推进,公司有望于2023年扭亏为盈,并于2024年实现增长。

   销售整体稳健,关注公司在北京等重点城市的补库力度。4Q22公司单季销售额同比增速转正至1.5％(1Q/2Q/3Q同比分别为-27％/-39％/-21％),带动全年销售额达870亿元、降幅收窄至24％,优于行业整体水平(百强房企销售降幅42％),对应克而瑞排名上升至21位(2021年末38位)。2022年公司通过招拍挂、增资扩股、收购等方式于北京、福州新增4宗土地,拿地力度整体偏低(拿地强度约15％,2021年50％)。但考虑到公司存量土储充足(估算2022年末在手货值约3000亿元)并具备较强补货意愿,我们认为公司后续销售增速有望延续优于行业的表现;预计后续公司将持续聚焦高能级城市,建议投资者关注公司在北京集中土拍中的参与情况。

   财务端持续优化,融资渠道畅通。3Q22末公司有息负债余额较年初降低超80亿元,净负债率、扣预负债率、现金短债比(未剔除受限资金)较年初分别下降9ppt、下降2ppt、提升0.7倍至139％、72％、2.2倍,我们预计公司2023年仍将着力压降有息负债规模并优化"三条红线"指标,年内或有望降至"绿档"。同时,公司作为地方国企具备较强融资优势,2022年新增债券融资256亿元,加权平均票面利率仅3.66％,或可带动存量融资成本进一步走低(2021年末4.85％)。

   盈利预测与估值

   考虑到期内利润率下行以及合联营企业录得亏损,我们将2022年业绩由亏损2亿元下调至亏损12.5亿元,维持2023/2024年盈利预测不变。公司当前股价交易于0.5/0.5倍2023/2024年P/B。维持跑赢行业评级和7.03元目标价,对应0.6/0.6倍2023/2024年P/B,较当前股价有21％的上行空间。

   风险

   房地产市场恢复速度与幅度不及预期;拓储规模、质量、速度不及预期。