南山控股(002314):地产业务拓展优质地块,物流仓储开启REITs运作-三季点评

?结转影响营收同比下降,净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21亿元,同比下降5.45％,归母净利润亏损2.71亿元,同比下降174.05％,扣非后归母净利润亏损3.3亿元,同比下降330.25％,毛利率22.78％,较去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影响。净利润同比大幅下降主要由于:1)费用率上升:公司销售费用率、管理费用率分别为4.12％和13.65％,同比上升0.55pct和2.00pct;2)公司2022年制造业研发投入增加,研发费用上升77.4％,同时2021年同期赤湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益,今年投资收益大幅下降72.18％。

   物流仓储业务:拟开展公募REITs运作。公司8月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》,拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目,发行基础设施公募REITs。目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元,按照资产基础评估法,公司四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元,较账面价值分别增值154.12％、389.79％、215.60％和140.28％。通过实施基础设施公募REITs项目,公司实现自持物业资产出表,经公司初步评估预计可为公司实现归母净利润约4.9亿元。就公司过去出表物流园的情况来看,2020年公司出表的上海明江宝湾、广州宝湾重估增值达到了448.0％和286.5％,为公司当年带来12.48亿投资收益。除了出表带来的资产收益之外,项目出表之后,公司通过持有REITs的部分股权还能够享受项目利润。

   房地产业务:保持拿地节奏,积极拓展优质地块。根据克尔瑞口径,公司2022年前三季度累计实现销售金额64亿元,同比下降18.54％,降幅优于大市,排名有所提升。同时,公司保持拿地节奏,前三季度公司在上海、成都获三宗地块,总规划建筑面积9.62万平米,考虑2022年市场整体下行,房企大多谨慎拿地,公司能保持在公开市场拿地已属不易。且公司获取地块城市能级较高,其中分别在6月和10月在上海获得两宗地块,考虑到后续市场在筑底恢复的过程中,基本面较好的核心城市有望率先受益于政策放松销售回暖,公司在核心城市获取的地块有望受益。

   维持公司"买入"评级。随着公司地产业务销售规模增加,地产业务结算规模有望提升,在建物流仓储项目完工,运营面积增加,租金收入有望保持增长,制造业及其他业务发展稳定,给予公司"买入"评级,目标价7.73元。

   ?风险因素:房地产调控政策收紧或放松不及预期,地产行业销售下行幅度超预期,公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期