金融街(000402):毛利率释压、财务端改善,持续优化资产结构-年度点评

2021年业绩低于我们预期金融街公布2021年业绩:收入同比增长33％至242亿元,归母净利润同比下降34％至16亿元,低于我们预期(主要因毛利率下滑幅度超预期);扣非归母净利润同比增长54％至4.4亿元,分红比例5％,较2020年(36％)下滑,低于我们此前预期。

   毛利率大幅下滑致全年增收不增利。公司2021年房地产开发结算收入同比增长38％,但税前/税后毛利率分别下滑11.4/8.2ppt至21.4％/17.5％。叠加财务费用增至13亿元(2020年因资金占用费冲抵,财务费用录得-15亿元,2021年无相关事项),公司全年归母净利润同比跌逾三成。

   多举措降杠杆、优报表。公司期内加大销售去化和资产处置力度,销售回款较2020年同比增长30％,经营性现金净流入39亿元;处置德胜投资(持有德胜国际中心)100％股权,转让价款15.75亿元。公司年末有息负债较年初减少8％至802亿元,净负债率较年初下降26ppt至146％,扣预资产负债率下降2.7ppt至71.5％,现金短债比提升至1.4倍,财务指标优化。

   发展趋势预计全年销售稳中有增,拿地量入为出。我们估算2021年末公司可售货值约1800亿元,约能覆盖公司4年以上销售,预计公司2022年有望维持销售规模稳中有增(2021年销售额339亿元,同比下降16％)。我们预计公司将将平衡安全性与成长性,在保障资金安全、财务稳健的前提下,优选核心城市投资机会,择机补充优质土储。

   资产管理业务料持续贡献业绩安全垫。公司2021年资产管理业务业绩稳步恢复,实现息税前利润11亿元,同比增长2％。我们估算其对应的净利润体量约8亿元,占2021年利润近50％。我们预计公司在核心城市、核心地段布局的投资物业具有稀缺性,将持续贡献稳定的租金收入,并增厚公司业绩。

   财务改善料持续推进,积极优化投资物业资产结构。公司计划2022年继续优化财务盘面,并计划压降40-50亿元有息负债。

   公司2022年3月将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店以10.8亿元的价格出售给母公司金融街集团,我们预计后续公司有望继续通过出售或证券化等形式盘活存量资产,并继续补充优质投资物业,在维持自持物业资产规模稳定的同时优化结构。

   盈利预测与估值考虑到结算进度和产品结构的调整,我们下调2022年盈利预测36％至16.6亿元,新引入2023年盈利预测16.9亿元。当前股价对应2022/23年11.2/11.0倍市盈率。考虑到公司核心一二线城市的自持物业价值有望持续兑现,市场对其风险偏好修复,我们维持跑赢行业评级和6.42元目标价,对应11.6/11.4倍2022/23年市盈率,较当前股价有3％的上行空间。

   风险疫情持续时间超出预期;行业景气度恢复速度差于预期