中国国贸(600007):租金、利润率超预期增长,全年业绩料增近三成-三季点评

1-3Q21业绩超出我们预期

   中国国贸公布1-3Q21业绩:收入同比增长19％至27亿元,盈利同比增长27％至7.8亿元,超出我们预期,主要因租金收入和利润率高于预期。

   商城、公寓租金收入增速超预期,利润率同比上行。公司前三季度商城租金收入同比增长28％至8.3亿元,公寓租金收入5639万元(去年同期受改造影响,有效开业时间仅1个月,租金收入58万元),写字楼租金收入同比持平,为11.1亿元。公司前三季度毛利率同比提升3.1ppt至56.7％(3Q21同比提升3.2ppt至55.9％),主要因去年同期疫情防控致营业成本结构性高于往年;上述因素共同带动归母净利润同比增长27％。

   商城平均租金及出租率平稳增长,写字楼平均租金微降。得益于新租、续租租金和提成租金较高,前三季度国贸商城平均租金同比增长23％至1165元/平/月,其中东楼同比增长24％至2169元/平/月,三期A/B分别同比增长25％/20％;出租率亦较去年末上行2.9ppt,其中东楼上行8.2ppt。期内由于部分客户退租或租约到期未续,写字楼平均租金同比下降1％至631元/平/月,其中二期和三期A下滑较多,分别同比下降2.2％和2.7％;平均出租率较年初提升1.8ppt,其中三期B提升4.6ppt,二期和服务式办公楼边际下降。

   发展趋势

   公寓出租率料继续平稳提升。国贸公寓于2018年4月至2020年8月停业进行装修改造,并于2020年9月1日起重新投入运营。截至三季度末,公寓出租率已达33.9％(年初8.4％),平均租金395元/平/月(2020年419元/平/月),对比改造前约250元/平/月提升明显。我们判断,受疫情影响公寓出租率提升速度可能有所放缓,但在公司积极招租和提升服务品质的支持下,未来出租率和平均租金有望稳步提升。

   预计全年盈利延续积极增长,分红比例维持五成左右。我们预计公司全年写字楼收入将同比持平,商城收入同比增长近20％,酒店入住率和收入可能仍承压,对应全年营业收入同比增长15％-20％。我们估算公司毛利率有望提升2-3个百分点,带动全年归母净利润增速提升至20％。考虑到公司后续已基本无额外资本开支,我们预计分红比例将维持在至少50％(2018/2019/2020年分别为42％/39％/49％)。

   盈利预测与估值

   考虑到租金增速超出预期,我们上调2021/2022年盈利预测13％/12％至10/11亿元。公司当前股价交易于13.8/12.6倍2021/2022年市盈率。维持中性评级,上调目标价9％至14.73元,新目标价对应15.0/13.7倍2021/2022年目标市盈率和8％的上行空间。

   风险

   主要持有型物业租金及出租率不及预期;新冠疫情影响超出预期。