特发服务(300917):园区物业稀缺标的,政务服务实现突破-深度研究

本篇报告核心观点是特发服务是创业板园区物业稀缺标的与头部客户华为合作超过20年。在日常物业管理服务的基础上,公司开拓了华为云数据中心项目运维服务。同时,政务服务业务实现重大突破,与深圳市口岸办公室达成3年口岸管养服务协议。预计公司全年收入将实现超过40％的增长,当下估值处于低估的位置。

   公司成立于1993年,是特发集团旗下物业管理公司,业务包括综合物业管理服务、政务服务和增值服务。目前管理项目近200个,管理面积超2000万平方米,主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、腾讯等知名企业。

   公司以综合物业管理服务为主,协同发展政务服务与增值服务。2020年公司实现营收11亿元,同比增长24.4％。其中,物业管理服务收入9.1亿元,占比82.7％。政务服务和增值服务分别占比13％和4％。

   综合物业管理服务中园区物业占比最大。公司2020年物业管理服务收入为9.1亿元,同比增速为24％。其中,园区物业贡献最大,收入占比为85。

   园区物业管理服务市场空间广阔。

   预计2025年全国产业园总建筑面积将达到62亿平方米。其中存量角度2020年国家级和省级开发区园区在管面积合计55亿平;增量角度,全国的产业园建筑面积每年估计新增1.4亿平方米。

   华为云数据中心运维项目将为公司园区物业带来超2亿元收入。公司与华为签订3年服务合同,服务期限为自2020年7月1日至2023年6月30日,成功迈入数据中心运维领域。

   政务服务成为新的利润增长点。

   政务服务收入过去三年复合增速为42％。公司在湖北区域占有较高市场份额为武汉市下辖的13个行政区中的7个提供政务服务。在管政务服务项目由2017年的37个扩张至2020年的125个,服务区域已从武汉扩展到湖北恩施、黄石、荆门,广东深圳、汕头,山东东营、青岛以及天津等地。

   深圳口岸管养服务首次协议期内的管养经费为3.99亿元。公司全面承接深圳8个一线口岸、11个原特区管理线检查站的管理。2020年政务服务收入1.5亿,此次近4亿新业务将公司政务服务带上新台阶。

   优质客户长期合作项目复制性强。

   与华为合作超过20年。公司20172020年前五大客户收入占比均在50％以上公司的核心竞争力突出,多次获得核心客户认可的奖项。

   公司制定三大服务标准,助力业务快速复制扩张。公司依托服务华为基地多年积累的高新园区服务经验,制定了园区类、商业类和住宅类三大统一的服务标准和管理体系。

   投资建议:我们预计公司2021-2023年收入分别为16.7、18.3、21.1亿元,年复合增长率为24％;归母净利润分别为1.3、1.4、1.7亿元,年复合增长率为每股收益分别为0.99、1.12、1.28元,相对于当前股价PE为27.3、24.14、21.01倍。FCFF估值测算每股合理股价为35.92元。首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示:业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。