中装建设(002822):科技提升装饰发展后劲,物业管理空间大,协同效应明显,未来成长可期-公司深度报告

公司积极促进"装饰+物业"协同共进,战略目标明确,未来将继续开拓物业管理行业资源,多策并举,做大做强物业管理板块:2020年8月公司收购嘉泽特100％股权,间接持有科技园物业51.63％股权,实现并表,业务范围正式延伸至物业板块。2020年公司营收55.8亿元,物管业务贡献收入1.22亿元,占比2.2％,开始贡献业绩。此外2020年参股企业赛格物业与嘉泽特投资的控股子公司科技园物业完成分红0.4亿元及0.5亿元。一方面,装饰板块对物业公司承接物管业务赋能,公司多年发展承接的装饰工程项目类型覆盖范围广泛,包括办公楼、商业建筑、高档酒店、普通住宅等,装饰业务经验丰富,能够为物业公司拓展物业项目提供整体设计和工程服务,具有流程化、信息化等优势;另一方面,物管公司对在管项目的后续维护和二次更新中可为装饰板块进行导流,特别是一、二线城市中,物业环境离不开装饰的专业服务,此外物业公司能够在现有装修服务之外为同客户提供增值延伸服务的平台,两者结合有利于促进城市微更新、老旧小区改造等业务推进。此外,支持物业管理行业发展的政策持续出台,经过一系列的迭代发展,物业管理已经不止是传统印象里的保洁、绿化、安保等小区基础管理,而是更广泛的基于城市生态空间的管理与运营,从空间布局来看,社区是城市生态空 间中的一部分,而商业、写字楼、园区、道路、医院等同样也是其中的重要组成部分,另一方面,它们也不是互相割裂的,人的需求把空间链接起来,新一代的物业管理即旨在将这种多层次需求和空间有机结合起来,更好地满足人的需求。从这个方面看,公司具有前瞻性的集聚布局物业领域,旨在实现装饰和物管在业务、地区、财务和客户群体等方面协同共进的战略目标,未来发展的潜力巨大。根据公司在深交所互动易上对投资者的答复显示:物业管理是公司进入存量市场的重要入口,公司未来会继续开拓物业管理行业资源,做大做强物业管理板块。彰显公司对发展前景的信心,未来有望实现较大突破。

   公司业绩逐年稳定上升,深耕建筑装饰领域,拥有全产业链服务能力,协同效应明显:公司以装饰主业为依托,集建筑装饰、设计研发、园林绿化、房建市政、新能源、物业管理、城市微更新等于一体,致力于为客户提供城乡建设综合服务解决方案。公司深耕公共建筑装饰主业27年,不断完善装饰产业链。公司先后拿下建筑工程施工总承包壹级和市 政公用工程施工总承包壹级资质,为公司未来装饰业务拓展打下坚实基础。此外,公司业务覆盖检测、设计、施工、物业管理,形成了完整的产业链,竞争优势明显。公司收入主要来源于装饰施工业务,截至2020年,业务占公司营业收入的比例为94.40％。公司2020年实现营业收入55.81亿元,同比增长14.87％,实现归母净利润2.58亿元,近十年来,我国公共建筑市场发展迅猛,公司受益于行业的发展,营收和利润规模稳步提升。目前公司已建立深圳、华南、华东、华北等七大区域营销中心,形成了一个覆盖全国的市场网络,在珠江三角洲、长江三角洲和京津环渤海经济带等重点区域形成了稳定的品牌影响力,已充分具备跨区域经营能力。

   在"碳中和"及绿色建筑的政策背景下,光伏建筑一体化将为建筑行业带来新的增长动能:2021年6月1日,国管局、国家发展改革委联合印发《关于印发"十四五"公共机构节约能源资源工作规划的通知》,提出:国管局发文要求国家机关办公楼通过安装分布式光伏等措施,降低能耗,推动中央国家机关本级2021年6月底前全部建成节约型机关,力争80％以上的县级及以上机关2025年底前达到创建要求,可能带来近百GW的市场。6月20日,国家能源局综合司正式下发《关于报送整县(市、区)屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》拟在全国组织开展整县(市、区)推进屋顶分布式光伏开发试点工作。并提出申报试点的县应满足:党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50％;学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于40％;工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30％;农村居民屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于20％。社会能源消耗有很大一部分为建筑能耗,建筑节能也是整个节能减排政策的主要方向,绿色建筑,绿色建材都是这个目标驱动下的新建筑应用形式,而光伏与建筑紧密结合是改变建筑的形态的一种应用,也是未来建筑发展的趋势。公司2017年成立子公司深圳市中装新能源科技有限公司,专注于新能源项目的投 资、建设与经营,不断推进光伏建筑一体化(BIPV)发电业务、风力发电业务的开展,未来或将受益于行业的发展。

   城镇化建设稳步推进,行业呈现"强者恒强":根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,我国的城镇化率低于发达国家80％的平均水平,城镇化未来仍将有较大的发展空间。城镇化水平的不断提高将持续带动基础设施建设和房地产业的发展。改革开放以来,伴随我国经济的快速增长,城市化进程不断加快。根据国家统计局资料,2010-2020年我国城镇化率由49.95％上涨到63.89％。除城镇化进程外,居民对于住房消费领域不断增长的改善需求亦形成了房地产业中长期发展的有力支撑。更加节能、高效、绿色环保、智能、人居友好型居住环境的需求预期将持续促进房地产行业的发展。中国建筑装饰市场的市场规模呈现出不断扩大的趋势,但是从市场的企业数量看,却呈现出持续下降的态势。从2011年的14.5万家减少到2020年的11.9万家,期间有大约2.6万家的企业退出市场。其中,根据公司可转债募集说明书,截至2019年行业内有资质的企业数量约为10万家,比2018年减少了0.5万家,下降5％,是行业内首次出现有资质企业由于经营性原因退市造成了下降。在行业资金偏紧的背景下,龙头企业增速普遍快于行业,退出的大部分以承接散户装修的低资质小企业为主,显示出行业集中度提升。目前竞争结构越来越有利于行业头部公司,疫情或将加速行业产能的出清,许 多小装饰公司可能会被迫退出市场,"强者恒强"趋势明显。

   城镇老旧小区改造加速,头部企业更加受益:当前根据住建部公布的统计数据表明,全国还约有17万个老旧小区待改造,蕴含着万亿级别的市场。随着新型城镇化建设、老旧小区改造和"一带一路"的深入推进, 各地区加快推进了住宅装修,国民生活质量与水平提高带来的消费升级,以及生活、交通、商业配套等基础设施的建设将为建筑装饰行业提供新的发展动能。

   公司重点探索装配式,未来有望实现产业升级:当前建筑业正迎来新的技术变革期,装配式建筑采用系统化设计、模块化生产及施工,具有节能减耗、封闭隔音、防火抗震等现代化功能,引领行业由粗放型向集约型转变,逐步向建筑产业现代化发展,装配式建筑作为建筑产业现代化的发展重点,也是未来建筑产业生产方式。公司以"科技提升装饰"为导向,加大对科技创新研发投入,从新材料、新工艺、新技术、新设备等方面入手,并把研发成果转化为自主知识产权,形成完善自主知识产权体系;并通过加强中装装配式研发技术团队建设、体系建设、装配式生产基地建设:同时加强同企业、供应商之间优势互补等方式,在建筑装配式领域取得一系列重大突破;并以建筑工业化的思维推动装配式装修向模块化设计、标准化制作、批量化生产、整体化安装发展,在建筑装配式装修领域取得实质性成果。

   投资建议:鉴于公司以建筑装饰主业为依托,切入物业管理领域,叠加行业内城镇老旧小区改造加速、城镇化建设稳步推进等因素更加利好行业头部企业;并且公司以区块链技术应用供应链,解决行业现金流不佳的痛点,加速建筑工业化升级,重点探索装配式,未来有望实现产业升级,进一步强化公司综合竞争力。公司未来利润有望保持较快增长,首次覆盖给予"买入"评级,预计2021-2023年归母净利润分别为3.31亿元、4.31亿元、5.36亿元,EPS分别为0.46元、0.60元、0.74元,对应PE为12倍、9倍、7倍。

   风险提示:宏观经济波动的风险;房地产行业政策调控带来的风险;市场竞争加剧的风险;工程项目的实施风险;科技转型升级及开拓新兴市场不达预期的风险;原材料价格上涨的风险;工程质量和安全施工风险。