陆家嘴(600663):1季度租金收入同比转正,全年料恢复至2019年水平-一季点评

1Q21业绩符合预期陆家嘴公布1Q21业绩:营业收入29亿元,同比-29％;归母净利润9亿元,同比+16％,符合我们的预期。

   毛利率持续提升,少数股东损益占比大幅下降。得益于高毛利项目的持续结转,1Q21公司税后毛利率提升至59％(2019-20年分别为47％、55％)。1Q21公司少数股东损益大幅降至1.6亿元(1Q20为5.7亿元),占税后利润的比例同比下降64ppt至15％(2019-20年分别为26％、20％)。

   持有型业务基本平稳。1Q21末,公司位于上海/天津的甲级写字楼出租率分别较2020年末-2ppt/+3ppt至78％/79％;1Q21平均租金分别为8.65/3.45元/平方米/天,较2020全年分别-2％/持平。

   发展趋势

   1季度销售高增,,2021年料维持平稳。1Q21公司在售的住宅项目主要为东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期、苏州15地块二期,期间实现销售金额21亿元,较1Q19(3亿元)、1Q20(1亿元)大幅增加;截至1Q21末,上述在售项目累计去化率达75％(2020年末59％)。2021年公司将着力推动存量在售项目的销售去化,同时川沙项目二期有望开盘入市贡献增量,我们预计公司全年销售额与2020年(67亿元)基本持平。

   1季度租金收入同比转正,全年料恢复至疫情前水平。1Q21公司实现房地产租赁现金流入9.6亿元,同比+9.2％(2020上、下半年分别同比-9.4％、-9.1％);权益租赁现金流入8.2亿元,同比+10.6％。往前看,考虑到疫情的影响逐步消退,市场需求有望回暖,叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升,以及"科学之门"A塔招商工作的有序推进,我们预计公司2021年租金收入有望恢复至2019年水平(39.5亿元),对应同比增速约10％。

   盈利预测与估值维持2021/2022年每股盈利预测不变。当前A股股价对应10.4/9.7倍2021/2022年预测市盈率,B股股价对应5.7/5.3倍2021/2022年预测市盈率。A股维持中性评级,维持目标价12.62元不变,对应11.8/11.0倍2021/2022年预测市盈率,较当前股价有14％的上行空间。B股维持中性评级,维持目标价0.88美元不变,对应5.5/5.1倍2020/2021年预测市盈率,较当前股价有4％的下行空间。

   风险推盘、去化进度不及预期;持有型业务恢复情况不及预期。