世茂股份(600823):完成经营转折,期待战略落地-2020年经营动态点评
中信证券 2021-02-10发布
公司在2020年完成管理层换届,制定全新战略规划。我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间,期待公司战略规划的逐步落地。
地产开发增长稳健,经营符合预期。2020年,公司房地产开工面积约289万平方米,同比增长13%;竣工面积约99万平方米,同比增长2%;销售签约面积约108万平方米,同比减少12%;销售签约金额约272亿元,同比增长11%,完成年度目标的101%。公司的地产开发板块聚焦于高线城市,依托于突出的土地储备成本优势和地理优势,抗风险能力强且盈利能力突出。
商业管理受到一次性冲击。公司作为世茂集团旗下聚焦商业地产开发和运营的平台,购物中心、写字楼和酒店业务的确受到一次性冲击。2020年12月末,公司出租房地产的建筑面积约170万平方米,可供租赁面积约96万平方米,已出租面积约78万平方米,综合出租率约为82%。2020年1-12月取得租赁收入约9.6亿元(含物业管理费收入约2.9亿元),租金收入较去年同期-8.59%。公司20年受到冲击不改投资物业经营优势,亦不影响对公司判断。
2020年完成经营转折,期待战略规划落地。公司在2020年完成管理层环节,由经验丰富、深谙商业地产运营之道的吴凌华先生担任总裁。随后公司也制定了"千亿600823"的五年发展战略,公司计划至2024年销售签约达到1000亿元。公司希望在五年以后,在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。公司的经营目标和发展战略进一步得到明确,配合公司管理层经验和集团资源支持,公司战略落地可期。2019年以来,集团也不断在二级市场增持公司股份,累计达到5%,凸显了集团对于公司的信心。
在手资源价值十分雄厚,经营管理平台极具成长潜力。公司的开发项目资源储备达1900万平米,合约未结转计容建筑面积约为1500万平米,我们测算公司权益未结算货值超过1500亿元。公司持有物业以公允价值计量,账面价值接近500亿元,今年上半年在受到疫情明显冲击的情况下,租金收入超过3亿元。我们测算,公司的重估净资产价值超过400亿元。公司商业管理服务平台也已经具备相当规模,已成功打造"世茂宽厚里"、"世茂52+"等标杆项目,对外输出潜力雄厚。
风险提示:商业地产业务受疫情持续影响的风险。写字楼市场可能存在空置率不断上升的风险。
中流击水,奋楫者进。公司在2020年完成管理层换届,制定全新战略规划。我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间,期待公司战略规划的逐步落地。结合最新的公司结算节奏,我们下调公司2020/2021/2022年0.53/0.72/0.91元/股的盈利预测(原为0.61/0.87/1.08),给予公司2021年10倍PE,即7.35元/股的目标价,维持"买入"的投资评级。