世茂股份(600823):浩然入世,风华正茂-深度报告

公司属世茂集团旗下综合商业地产平台。公司定位为综合商业地产的专业化销售和运营龙头企业。公司直接控股股东是控股43.37％的峰盈国际,间接控股股东是世茂集团(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股公司比例合计达41.54％。大股东世茂集团目前开发规模为房地产行业前10企业,具备丰富开发经验和较强经营实力。

   布局一二线核心城市,财务结构、土储优势明显。1)公司已建立"以商业地产为主、多元业务为辅"的业务架构和"租售并举、多元协同"的商业模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国30多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2)1H2020公司整体平均融资成本控制在5.46％,资产负债率及剔除预收款后的资产负债率分别保持在63.6％和61.0％,有息负债长期低于30％。3)1H2020公司房地产储备项目中在建和拟建项目建筑面积合计2022万平,权益建面合计1008万平。

   五年发展战略:"千亿600823",以"成为有独特影响力的商业地产运营商"为愿景。1)公司计划至2024年销售签约达到1000亿元,权益后销售签约力争达到600亿元以上。2)希望五年后,公司在国内商业地产领域有能力跻身行业前十,轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。3)《公司2020年中期业绩发布会召开情况的公告》披露,公司今年的签约目标是270亿元,要达成千亿的销售目标,未来5年的年化增长约40％左右。

   投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,"优于大市"评级。公司是世茂集团下属的集综合商业地产开发销售、运营管理等多个业务板块于一体的综合地产上市公司。公司坚持招拍挂与收并购相结合的多元拿地方式,聚焦长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市及强三四线城市。

   截止1H2020报告期末,公司共持有在建/待建的土地储备建筑面积1899万平方米。考虑到公司"计划到2024年,公司销售签约将达1000亿元,年复合增长率约40％",我们预计公司2020-2022年EPS将是0.65元、0.84元和1.18元,参考可比公司的动态PEG估值为0.63倍,我们给予公司2020年动态PEG估值区间0.45-0.5倍,公司未来三年的归母净利润复合增速为22.24％,由此对应的公司合理价值区间为6.51-7.23元,维持公司"优于大市"评级。

   风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。