华夏幸福(600340):业绩下降,回款率改善-2020年三季报点评

3Q20营收同比-12％、业绩同比-25％,毛利率高位下降、预收款高覆盖3Q2020公司营收567.3亿元,同比-11.8％;其中园区结算收入261.1亿元,同比+37.1％;

   归母净利润72.8亿元,同比-25.3％;扣非归母净利润71.0亿元,同比-26.8％;基本每股收益1.84元,同比-24.9％。销售毛利率和归母净利率分别为42.4％和12.8％,分别同比+2.0pct和-2.3pct;三项费用率合计14.4％,同比+4.3pct,主要由于财务费率+5.1pct。

   2020Q3末预收账款1,201亿元,同比-11.1％,覆盖地产结算收入1.8倍。

   3Q20销售额601亿、同比-40％,拿地积极、拿地/销售面积比为154％3Q2020公司实现销售额600.9亿元,同比-40.3％;其中房地产销售额309.2亿元,同比-60.6％;园区结算收入261.1亿元,同比+37.1％;其他业务30.6亿元,同比+0.6％。

   地产销售面积328.7万平,同比-63.9％;销售均价9,406元/平,同比+9.1％。3Q2020公司外埠销售面积和结算面积分别占比58％和52％,分别同比-4.2pct和+24.8pct;环南京、环杭州和环郑州销售面积分别占比12％、9％和18％。3Q2020公司拿地金额255亿元,其中商业地产及相关业务获取金额占比66％,Q3拿地有所放缓;拿地面积507万平;拿地均价5,025元/平;拿地/销售金额比42％,拿地/销售面积比154％;拿地/销售均价比27％。

   深耕都市圈、产业新城项目持续拓展,商办业务逐步落地产业新城方面,公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造"3+3+N"核心都市圈格局,20H1新增入园企业176家,新增签约投资额624.6亿元。商业地产方面,公司贯彻"新模式、新领域、新地域"的三新战略,3Q2020获取4个商办项目,分别为南京大校场、武汉中北路、哈尔滨深哈金融科技城和广州白鹅潭项目。此外,公司中标1个项目代建服务,为招商银行全球总部大厦项目全过程管理服务;锁定1个城市更新项目的前期服务商,为政府连片土地收储、威远岛土地整备综合服务项目。

   回款率改善,负债率下降,携手平安、融资渠道畅通2020Q3末公司资产负债率82.1％,同比-2.9pct;净负债率190.4％,同比-12.4pct。3Q2020公司表内销售回款433.5亿元,同比-31.3％;销售回款率72.2％,同比+9.4pct。2020Q3末公司有息负债余额2,118亿元,同比+18.9％。3-4月公司先后发行10亿/5年/5.5％中票和5亿/5年/5.17％中票,预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。

   投资建议:业绩下降,回款率改善,维持"强推"评级华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。公司外埠销售占比继续提升、拿地加速,同时平安增持充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时料也将提升公司融资能力。考虑到公司地产结算进度低于预期、利润率下行,我们调整2020-22年每股收益预测分别为3.19、3.35和3.83元(原为4.11、4.52、4.96元),对应20年PE4.5倍,下调目标价至20.00元(原目标价24.66元),维持"强推"评级。

   风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧