华夏幸福(600340):业绩下降,回款率改善,负债率下行-2020年中报点评

20H1营收同比-4％、业绩同比-29％,毛利率高位下降、预收款高覆盖2020H1公司营收373.7亿元,同比-3.5％;其中外埠收入占比62.4％,同比+23.9pct;

   地产结算收入159.6亿元,同比-30.2％,主要系受疫情影响,公司在环北京等主要区域的房地产项目交付结算滞后;归母净利润60.6亿元,同比-28.5％;扣非归母净利润59.3亿元,同比-29.8％;基本每股收益2.01元,同比-27.7％。园区结算收入额198.4亿元,同比+45.7％;其中产业服务收入132.1亿元,同比+11.2％;外埠新增产业服务收入102.4亿元,同比+16.7％。销售毛利率和归母净利率分别为46.9％和16.2％,分别同比-1.8pct和-5.7pct;三项费用率合计14.7％,同比+3.4pct,主要由于财务费率+4.4pct。

   2020H1末预收账款1,254亿元,同比-10.6％,覆盖地产结算收入1.9倍。

   20H1销售额419亿、同比-35％,拿地积极、拿地/销售面积比为204％2020H1公司实现销售额419.3亿元,同比-35.0％;其中房地产销售额195.7亿元,同比-59.1％;园区结算收入202.3亿元,同比+39.8％。地产销售面积215.2万平,同比-60.9％;销售均价9,096元/平,同比+4.6％。2020H1公司外埠销售面积和结算面积分别占比64％和39％,分别同比-0.4pct和+22.1pct;环南京、环杭州和环郑州销售面积分别占比13％、9％和24％。2020H1公司拿地金额242亿元,同比+96.5％;拿地面积440万平,其中77.3％位于环京以外区域;拿地均价5,489元/平。拿地/销售金额比58％,拿地/销售面积比204％;拿地/销售均价比60％,主要由于核心区域商写项目拿地。

   深耕都市圈、产业新城项目持续拓展,吴向东加盟、商办业务逐步落地产业新城方面,公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造"3+3+N"核心都市圈格局,新增入园企业176家,新增签约投资额624.6亿元。商业地产方面,公司贯彻"新模式、新领域、新地域"的三新战略,2020H1获取4个商办项目,分别为南京大校场、武汉中北路、哈尔滨深哈金融科技城和广州白鹅潭项目。此外,公司中标1个项目代建服务,为招商银行全球总部大厦项目全过程管理服务。

   回款率改善,负债率下降,携手平安、融资渠道畅通2020H1末公司资产负债率83.1％,同比-5.0pct;净负债率191.9％,同比-33.9pct。2020H1公司表内销售回款304亿元,同比-23.5％;销售回款率72.5％,同比+10.9pct。2020H1末公司有息负债余额2,026亿元,同比+13.9％。3-4月公司先后发行10亿/5年/5.5％中票和5亿/5年/5.17％中票,预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。

   投资建议:业绩下降,回款率改善,负债率下行,维持"强推"评级华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。公司外埠销售占比继续提升、拿地加速,同时平安增持充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也有望提升公司融资能力。由于公司结算利润率下行,我们调整2020-22年每股收益预测分别为4.11、4.52、4.96元(原5.57、6.13和6.73元),对应20年PE仅4.2倍,下调目标价至24.66元(原为33.80元),维持"强推"评级。

   风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧