华夏幸福(600340):异地复制持续推进,产业新城业务表现亮眼-2020年中报点评

核心观点业绩同比下滑,产业新城业务表现亮眼。公司2020年上半年实现营业收入373.7亿元,同比下降3.5％,实现归母净利润60.6亿元,同比下降28.5％,主要由于受疫情影响,环北京区域房地产项目交付结算滞后,房地产业务收入同比下降30.2％。但产业新城业务收入198.4亿元,相较去年同期增长45.7％。利润率方面,上半年毛利率为46.9％,较2019年提升3.2个百分点;归母净利率为16.2％,较2019年提升2.3个百分点。

   销售有所下滑,投资强度提升。公司2020年上半年总销售额415.6亿元,同比下降35.6％,其中房地产销售金额195.7亿元,同比下降59.1％;产业园区结算收入额202.3亿元,同比增长39.8％。2020年上半年公司新增土储408.4万平方米,同比增长3.3％,土地投资金额241.5亿元,投资强度123％。截至报告期末,公司总土储1273.9万平方米。

   净负债率上升,短债覆盖比率有所下降。2020年上半年公司净负债率191.9％,较2019年底提升9.1％。公司短债覆盖比率也下降至0.5。公司2020年上半年回款有所改善,回款率较去年同比提升近11个百分点,我们预计随着下半年结算节奏的恢复,负债率有望逐步下降。

   产业新城异地复制持续推进,单家签约额保持增长。2020年上半年公司投资运营的园区新增176家入园企业,新增签约投资额624.6亿元,面临疫情的不确定性,签约投资额同比下降40.6％,但单家新签约投资额仍取得10.7％的增长。上半年环京区域内新增31家企业入园,环京区域外新增145家,"异地复制"战略成果显著,其中,长三角地区产业集群初具规模。

   财务预测与投资建议维持买入评级,调整目标价至23.20元(原目标价30.70元)。根据中报数据,同时考虑股本数变动的影响,我们调整公司2020-2022年EPS的预测至4.64/5.51/6.51元。可比公司2020年估值为5X,对应目标价23.20元。

   风险提示京津冀地区调控政策超预期。框架合作协议或合作备忘录落地不及预期。园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。