华夏幸福(600340):产业新城回款改善,业务模式再获验证-2019年年报点评

产业新城回款率低位提升,平台化更进一步2019年公司产业新城业务实现收入368亿元,同比+19％,增速有所提升,期末应收账款469亿元,同比+36％,增速下降46pct。我们估算2019年公司产业新城回款金额约224亿元,对应回款率为64％,相对2018年低点提升16pct,接近2017年水平。公司已启动的79座产业新城中,22座净现金流已转正。同时,公司产业新城内其他开发商取地面积同比大增58％,产业新城平台化发展更进一步。

   拿地提升回款改善,地产业务积蓄动能受推盘不足和布局区域市场影响,公司房地产业务实现销售额1063亿元,同比-19％。值得关注的有两点:一是公司回款率有所提升,我们估算房地产业务回款额为655亿元,同比+7.6％,回款率为64％,提升7pct;二是拿地积极性有所提升,2019年孔雀城拿地金额181亿元,同比+70％,对应货值582亿元,同比+70％,为地产业务积蓄动能。

   区域分布更加均衡,商业地产补足都市圈核心2019年公司环京区域收入为580亿元,占比55％,同比下降14pct,毛利为235亿元,占比51％,同比下降9pct。拿地方面,公司2019年环京拿地规模占比为41％,区域分布更加均衡。同时,公司商业地产业务补足公司在都市圈核心的"空白",战略布局更加完善。

   业绩平稳释放,期待产业新城贡献提升公司2019年营收1051亿元,同比+26％,归母净利润146亿元,同比+24％,业绩平稳释放。产业新城收入占比33％,同比下降2pct。

   随着越来越多的产业新城进入投资落地期,产业新城预计将贡献更多业绩。

   风险提示:落地投资受宏观经济影响超预期;回款改善低于预期。

   投资建议:维持"买入"评级产业新城回款率提升,有力回应市场对公司独特模式的担忧,有望带来估值修复。公司土储提升,分布更加均衡,房地产业务行稳致远。

   轻资产商业输出有望带来稳健现金流,维持"买入"评级。