华夏幸福(600340):聚焦主航道,拓展新业态-年报点评

核心观点:业绩承诺如期达成,分红率继续维持高位。公司发布2019年报,实现营收1052亿元,同比增长26％,实现归母净利润146亿元,同比增长24％,实现公司业绩承诺的101％,如期完成业绩,分红率31％,继续维持高位。地产和产业发展服务收入均大幅增长,毛利率提升,减费增效也取得突出效果,但土增税的增加和融资余额扩大带来的财务费用增加稀释了业绩的释放,其中公司预提土增税同比多增32亿元。

   郑州销售表现突出,产业新城投资收敛而地产投资加大。销售方面,19年公司实现销售金额1432亿元,下滑12％,主要是环京区域销售面积下滑所致,18年公司在环京区域拿地大幅减少是环京区域销售下滑的重要原因。公司异地复制取得重要成效,郑州都市圈销售面积同比增长24％,占公司销售面积比例提升至26％。投资方面,19年公司产业新城业务投资力度大幅缩减,全年仅新增7个PPP入库项目,而土地投资力度有所加大,面积口径拿地力度同比提高32个百分点,此外,公司积极拓展了商业地产项目,向大湾区发展城市更新项目,公司19年末待开发土储建面1058万方,储备资源充足。

   平安入股加大筹资力度,进一步主动加杠杆。19年公司经营性现金流流出和筹资性现金流流入均大幅增长,融资余额增长至1792亿元,融资成本上升至7.86％,净负债率水平上升至185％,杠杆水平提高。

   预计20-21年业绩分别为5.99元/股、6.31元/股。我们认为公司销售规模能够支撑其业绩目标,预计20/21年归母净利润分别为181亿/190亿,对应3.5x/3.3xPE。公司产业新城模式具有拿地优势,在市场上享有一定的估值优势,当前龙头房企20年平均PE为5.3x,我们给予20年6xPE,对应合理价值为35.95元/股,给予“买入”评级。

   风险提示。公司利润率水平及去化率下行；结算规模不及预期。