保利发展(600048):销售稳居第一,资金优势明显

24Q1营收同比+24％、业绩同比-18％、符合预期。公司发布2024年一季报,2024Q1公司实现营业总收入497.5亿元,同比+24.4％;营业利润53.4亿元,同比+0.4％;利润总额54.0亿元,同比+0.3％;归母净利润22.2亿元,同比-18.3％;扣非后归母净利润21.2亿元,同比-20.3％;每股收益0.19元/股,同比-17.9％。公司2024Q1毛利率18.6％,同比-3.2pct;期间费率5.8％,同比-0.5pct;净利率8.0％,同比-1.9pct;此外税金及附加15.5亿元,同比+35.4％;投资收益4.0亿元,同比扭亏;少数股东损益17.6亿元,同比+41.3％。24Q1末公司预收账款3,784亿元,同比-14.2％,覆盖23年营业收入1.1倍,助力后续业绩稳增。24Q1公司新开工面积、竣工面积分别283万平、542万平,同比分别+43％、+5％。

   24Q1销售额630亿元,同比-45％,稳居第一,拿地聚焦核心38城。公司公告,2024Q1,公司实现销售金额629.8亿元,同比-44.8％;销售面积366.9万平,同比-41.8％;公司24Q1销售额继续保持全国排行第1名,实现逆境弯道超车。投资方面,公司2024Q1在天津、西安、太原城市获取4幅地块,累计拿地金额50.3亿元,同比-72.8％;拿地面积59.2万平,同比-35.4％;拿地/销售金额比8％、拿地/销售面积比16％,全部位于38个核心城市。截至24Q1末,公司共有在建拟建项目635个,在建面积8150万平,待开发面积5758万平,土储规模充沛。

   三条红线稳居绿档,资金回笼率持续提升。公司公告,2024Q1公司实现销售回笼576.5亿元,综合回笼率高达91.5％,同比+0.5pct;货币资金1,296亿元,同比-14.7％。至24Q1末,公司剔预资产负债率为67.2％、净负债率69.9％、现金短债比2.0倍,三条红线稳居绿档。融资方面,公司紧抓市场窗口,积极开展融资额度储备,至23年末,公司有息负债3,543亿元,同比-7.1％;综合融资成本3.56％,同比下降36BP;其中直融占有息负债比16.3％,有较大提升空间;年内公司新增融资1,371亿元,综合成本仅3.14％,其中三年期直融成本最低降至3.0％。

   投资分析意见:销售稳居第一,资金优势明显,维持"买入"评级。保利发展作为老牌央企,军旅特色奠定了强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升。此外,我们预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26年归母净利润预测为124、130、141亿元,现价对应24/25PE为8.9/8.5倍,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,股权融资落地仍具备不确定性