保利发展(600048):周期压力不改长期逻辑,龙头估值修复可期-2024年一季报点评

公司2024Q1实现营收497亿元(+24.5％),归母净利润22亿元(-18.3％),扣非归母净利润21亿元(-20.3％)。

   事件评论收入端维持稳定增长,利润率承压侵蚀业绩表现。2024Q1公司实现竣工面积542万平(+5.0％),结算端表现更佳,一季度公司实现营收497亿元(+24.5％)。周期压力下毛利率难免承压,2024Q1公司综合毛利率同比下降3.2pct至18.6％(2023年全年为16.0％)。尽管投资收益提升与费率控制得力对利润率下行有所对冲,但受结算项目结构影响,2024Q1少数股东损益占比有所提升,最终公司实现归母净利润22亿元(-18.3％)。

   后续展望方面,2024年竣工目标3400万平(较2023年实际-16.1％),但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现;预收和潜在可结转量相对充裕(2023年末预收/结算为1.17,已售待回笼资金966亿元),随着低价土地陆续结算,公司业绩有望逐渐改善。

   需求低迷与供给侧节奏压制短期销售投资表现,全年销售规模仍有保障。2024Q1受行业需求低迷与供货节奏影响,公司实现销售金额630亿元(-44.8％),面积367万平(-41.8％),均价1.72万元/平(-5.1％);重视现金回笼,实现销售回笼577亿元(-44.2％),销售回笼率91.5％(+1.0pct)。年初优质地块供给有限,叠加需求表现低迷下公司更倾向以销定产,拿地端更为审慎,2024Q1仅分别在天津、西安、太原三城拓展4宗土地,拿地金额50亿元(-72.8％),面积59万平(-35.4％),均价0.85万元/平(-57.9％);拿地金额强度8.0％(-8.2pct),拿地面积强度16.1％(+1.6pct),拿地均价/销售均价49.5％(-62.2pct)。考虑公司充裕在手土储(截至2023年末公司计容土储7790万平),加码新开工为下半年供货奠基(Q1新开工283万平,同比+42.9％;全年计划开工1800万平,较2023年实际+20.7％),以及后续政策持续优化预期,公司全年销售规模仍有保障。

   主动提高分红比例彰显央企担当,积极增持回购提振市场信心。公司修订2023-2025年股东回报规划,拟提高2023-2025年度现金分红比例均不低于40％;2023年实际现金分红比例40.3％(考虑此前股票回购,合计分红比例42.4％),较2022年29.4％分红比例明显上行;考虑后续业绩仍有望维持大体稳定,至少为投资人提供了底线股息价值。践行回购承诺,截至2024/3/7回购期满累计回购1.05亿股,支付资金10.0亿元;实控人累计增持0.27亿股,金额2.5亿元,主动增持回购有力提振市场信心,彰显央企担当。

   周期压力不改长期逻辑,前期悲观预期对估值的压制有望逐渐缓解。尽管周期压力难免,但考虑融资、拿地、费率控制等竞争优势和长期地位,前期估值隐含的预期已过于悲观,只需等待修复契机即可释放较大弹性,近期股价方面已经有所体现。待近年优质土储进入结算期,盈利能力有望提升;格局优化与份额提高为公司长期确定性逻辑,提高分红比例彰显央企担当,积极回购增持提振市场信心。预计2024-2026年归母净利润分别为121/130/137亿元,对应PE为8.8/8.2/7.8X,维持"买入"评级。

   风险提示1、毛利率何时触底存在一定不确定性;

   2、如若房价继续下行,公司仍存一定减值压力。