保利发展(600048):2023年业绩承压,分红比例提升-年报点评报告

毛利率下滑和计提减值致业绩承压,分红比例显著提升。2023年公司营业收入3468.3亿元,同比增长23.4％;归母净利润120.7亿元,同比下降34.1％;扣非后归母净利润117.9亿元,同比下降34.3％。公司利润下滑主要由于:(1)低毛利项目结转导致公司2023年毛利率同比下降6pct至16％,税后毛利率同比下滑4.3pct至13.1％;(2)投资净收益同比减少47.3％至22.12亿元;(3)计提资产减值损失50.5亿元,包括存货跌价准备43.6亿(厦门、贵阳、杭州、天津、成都、九江、宁波等项目)和长期股权投资减值准备6.8亿元。2023年公司现金分红金额48.6亿元,分红率40.3％,同比提升11pct,截至2024/4/22收盘,股息率5％。

   销售拿地规模保持行业领先,土储结构不断优化。公司2023年实现销售额4222亿元,同比减少7.7％,销售额排名保持第一;销售面积2386万方,同比减少13.2％;年回笼金额4304亿元,销售回笼率102％,同比提升8.6pct;销售市占率3.6％,同比提升0.2pct,其中市占率超过10％的城市共27个。2023年公司共拓展项目103个,总地价1632亿元,同比增加1.2％;拿地强度38.7％,同比提升3.4pct;权益比83.3％,同比提升16pct。公司坚持深耕核心城市,2023年38城拓展金额占比为99％新增项目税前成本利润率平均在15％以上,具有较强盈利能力。截止2023年末,公司土储计容建面7790万方,其中存量项目6608万方,增量项目1182万方,存量项目占比下降8个百分点;核心38城面积储备占比近7成,提升2.4个百分点,土储结构不断优化。

   资产负债结构优化,融资成本持续降低。截至2023年末,公司总资产14369亿元,同比减少2.3％,其中货币资金1479.8亿元,同比减少16.2％;总负债10999亿元,同比减少4.3％,其中有息负债3542.6亿元,同比减少7.1％;公司直接融资占有息负债比重16.31％,仍有较大提升空间。负债率指标较年初改善,公司2023年剔预资产负债率67.1％,较年初下降1.3pct;净负债率61.2％,较年初下降2.4pct;现金短债比1.28倍。公司融资优势显著,综合融资成本3.56％,较上年末下降36个BP,2023年公司新增融资1371亿元,综合成本仅3.14％。

   投资建议:考虑到公司作为央企龙头,经营稳健融资优势显著,且公司在核心城市积极拿地,土储质量不断优化,随着拿地毛利率修复,结算利润率有望得到改善。根据公司拿地和销售情况,我们调整了盈利预测,预测公司2024/2025/2026年营业收入为3538/3477/3320亿元,归母净利润分别为126/135/135亿元,对应摊薄EPS为1.05/1.13/1.12元/股,当前股价对应2024年动态PE7.6x。维持"买入"评级。

   风险提示:政策放松不及预期,毛利率改善不及预期,结算进度不及预期