中南建设(000961):结转结构影响上半年业绩,全年盈利料仍稳增-中期点评

1H21业绩低于市场预期

   中南建设公布1H21业绩:营收同比增长30％至385亿元,归母净利润同比下降15％至17.5亿元,低于市场预期,主要因非并表结算规模低于预期。

   非并表项目结算规模大幅下降致盈利下跌。公司期内房地产业务和建筑业务收入分别同比增长31.5％和17.2％,税后毛利率同比小降0.9ppt至13.7％。

   因期内非并表项目结算减少,投资收益同比下降62％至6.8亿元(1H20为17.7亿元,同比1H19增逾4倍),投资收益对利润总额贡献比例由去年同期的56％降至26％,致归母净利润录得同比下降。

   发展趋势

   积极优化财务盘面,降杠杆料稳步推进。公司上半年拿地谨慎、重视回款、扎实降债,1H21经营性现金同比增长19％至24亿元,期末净负债率较年初下降2.0ppt至95.3％,扣预资产负债率较年初下降1.3ppt至77.4％,现金短债比1.03倍,与年初基本持平,处于"黄档",有息负债较年初下降4％(减少31亿元)。年初至今发行3笔债券(公司债、中票、美元债各一笔),融资渠道仍畅通。我们判断公司将继续优化财务盘面,通过单项目管控、出并表管理、加快利润结算及增厚实收资本等方式改善扣预资产负债率指标,并有望于2022年末达成转为"绿档"的目标。

   预计全年销售额平稳略增。公司1-7月销售金额同比增长28％至1267亿元,销售面积同比增长26％至919亿元,对应销售均价同比增长2％至13784元/平。我们预计公司全年销售额将达2300亿元左右,较去年(2238亿元)平稳略增,前7月已完成我们预期的55％。

   取地态度料延续谨慎,多元化拓储打开局面。公司上半年拿地金额同比下降5％至290亿元,对应拿地强度降至27％(2020全年34％),拿地权益比例降至42％(2020年61％);拿地面积同比增长2％至700万平,对应楼面价同比下降7％至4100元/平,为同期销售均价的30％。上半年公司取得41宗地块,30块由招拍挂取得(其中仅青岛2地块为"两集中"参拍取得),11块由收并购取得。公司当前总土储(未结算口径)较年初增长6％至4740万平,考虑到公司降负债、稳经营诉求仍强,我们预计公司下半年取地延续谨慎态度,并将继续推进收并购、城市更新、旅游等方式,实现多元拓储。

   盈利预测与估值

   考虑到公司全年非并表结算规模存在不确定性,我们下调2021/2022年盈利预测3％/3％至76/84亿元。当前股价交易于2.6/2.3倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级,下调目标价3％至6.93元以反映盈利预测变动,新目标价对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和36％的上行空间。

   风险

   主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。